[위즈경제] 김영진 기자 = 부동산이 주거의 공간보다는 ‘자산’의 일환으로서 금융과 깊은 관계를 맺고 있는 우리나라에서, 지속가능한 주거 체계를 갖추기 위해선 전세제도 대신 ‘공공자가’ 모형을 도입해야 한다는 주장이 나왔습니다. 

국회미래연구원은 ‘지속 가능 주거체제를 위한 주택 부문 정책 의제’ 보고서에서 우리나라 주거 체계의 문제점을 해결하기 위한 여러가지 정책적 의제들을 발표했습니다.

장기 저금리형 주택금융체계, 임대차 3법과 ‘민간임대주택법’의 통합 등의 방안을 제시했는데요. 특히, 국회미래연구원은 ‘깡통전세’ 등 전세제도의 부정적인 면이 부각되면서, 전세제도 대신 ‘공공자가’ 주택 공급모형 중 ‘지분공유형’의 필요성을 짚었습니다.

우리나라 부동산의 가장 큰 특징은 ‘사금융’과 관련이 깊다는 겁니다. 한국의 주거체제(공급체제와 점유체제)는 금융제도에 의해 매개되는데, 그 다리가 되어주는 게 ‘전세제도’입니다.

다른 나라는 보통 제도권 금융의 모기지 상품을 통해 주택 구매 자금을 마련하는데, 우리나라에선 그 역할을 전세제도가 대신했는데요. 전세제도는 제도권 금융이 성숙하지 못했던 산업화 초기에, 자금이 부족한 주택 수요자들로 하여금 ‘내 집 마련’을 도운 효과적인 방법이었습니다.

현 시점까지도 우리나라에서 월세보다 선호되는 임대차계약의 형태인데요.

문제는 최근 들어 전세제도의 한계점이 크게 노출되고 있다는 점입니다. 주택가격이 폭등한 지난 정부 때, 임차인들이 임대인에게 맡긴 전세보증금이 ‘갭투자’의 수단으로 사용되면서 ‘깡통전세’라는 심각한 부동산 범죄를 촉발시켰습니다.

더군다나, 월세와는 비교도 되지 않는 규모의 전세보증금이 시장에 투입되면서 유동성이 늘어났고, 정부가 시장을 안정시키기 위해 내놓은 전책들이 무용지물이 되어버렸습니다.

국회미래연구원은 “전세제도는 최근의 집값 급등기에 부동산 정책을 무력화한 데다 가계부채 급등의 원인이 되었으며, 집값 하락기에는 깡통주택, 역전세난 등 임차인의 주거불안과 자산 손실 가능성을 높이는 등 부정적 측면이 크게 부각되고 있다”고 설명했습니다.

지난 정부의 전세자금 대출 보증 및 이자 지원, 전세보증금 100% 반환 보증 등의 정책적 지원도 문제점의 원인이 되었다고 지적했는데요.

게다가, 전세제도의 수명도 그리 길지 않을 것으로 보입니다. 일반적인 임대인의 입장에선 전세보다 월세가 금융적으로 이점이 많습니다만, 장기적인 측면에서는 봤을 때는 전세가 보다 매력적입니다.

전세제도 자체가 주택 가격의 상승을 전제로 한, 일종의 레버리지 투자 방식이기 때문입니다. 월세의 운영 수익을 충분히 상회하는 수익을 전세제도를 통해 얻을 수 있는 셈인데요.

하지만 충분한 주택 공급 등으로 인해 주택 가격이 안정세에 접어든다면, 전세의 매력도 그만큼 떨어지게 됩니다. 국회미래연구원은 “도시화의 성숙으로 신규 택지개발이 어려워지거나 추가적인 주택 공급이 정체된다면 ‘목돈의 투자처’ 또한 사라지게 된다”며, “전세보증금 수익률과 투자처가 줄어들게 되면 결국 장기적으로 순전세의 비중 또한 점진적으로 축소될 것으로 전망된다”고 밝혔습니다.

국회미래연구원은 전세제도에 대한 출구전략 차원에서, 월세 가구 중심의 임차가구 지원정책과 함께 전세 수요를 흡수할 수 있는 ‘공공자가’ 주택 공급모형을 제시했습니다.

공공자가는 크게 지분적립형, 이익공유형, 토지임대부형으로 구분되는데, 국회미래연구원은 지분적립형에 주목했습니다. 지분적립형 공공자가는 “주택을 분양받은 자가주택의 일부 지분을 우선 취득하고 나머지 지분에 대해서는 일정 기간에 걸쳐 분할 취득하는 방식”으로, 쉽게 말해 주거인이 살고 있는 주택의 지분을 여유가 될 때마다 구매하는 것을 이야기합니다.

국회미래연구원은 지분적립형 주택의 한 가지 모델로 “초기에 토지와 건물을 포함한 전체 주택 지분을 공급자와 입주자가 5:5로 분담하는 것을 원형으로 삼은 후 입주자에게 잔여 지분 적립에 대한 선택권을 인정하는 방식”, ‘지분공유형’을 제시했습니다.

공급자와 입주자가 동등한 입장에서 지분적립을 시작하는 방법인데요. 국회미래연구원은 이 지분공유형이 전세보다 초기 부담이 적고, 환금성이 좋은 등 여러모로 이점이 많다고 설명했습니다. 공공기관이 환매를 보장해 깡통전세의 위험도 줄어들고, 금융 부실의 리스크 또한 우려할 필요가 없다고도 덧붙였습니다.

다만, 지분공유형 주택을 도입한다고 해서 모든 문제가 해결되는 건 아닙니다. 표준임대료 제도와 주거보조비 확대, 임대주택의 비중 조절 등의 부가적인 정책 다수가 오랜 기간 병행 및 수정되어야 지속가능한 주거체계를 수립할 수 있을 것으로 보입니다.