(출처=클립아트코리아)

[위즈경제] 김영진 기자 = 우리나라의 부동산 시장이 여전한 침체에 시달리고 있습니다. 한국부동산원이 지난 2월 1주 전국 주간 아파트가격 동향을 조사한 결과, 매매가격은 0.49% 떨어졌고, 전세 가격은 0.76% 감소한 것으로 나타났습니다.

특히, 수도권의 경우 매매가격 하락폭이 -0.58%, 전세가격은 -1.06%로 나타나면서 부동산에 대한 인기가 상대적으로 높은 수도권조차 고전하는 모습을 보이고 있는데요.

심지어 기존에 냈던 전셋값보다 현재 매매가격이 저렴해지는 ‘역전세’, 임대인이 전세보증금으로 갭투자를 일삼아 부동산을 부실하게 만드는 ‘깡통전세’ 등 부정적인 현상이 횡행하면서 부동산 관계자들의 시름이 깊어지고 있습니다.

#집을 팔아도 보증금 돌려주기 힘들다…?

국토연구원이 가계금융복지조사를 이용한 전세 레버리지 리스크를 조사한 결과, 주택가격이 28%가량 떨어졌다는 상황을 가정했을 때, 갖고 있는 자산을 모두 매각해도 보증금 반환이 어려운 임대인은 최대 1.3만 가구로 나타났습니다.

보유한 현금성 금융자산과 DSR을 고려한 대출, 보유한 임대주택까지 모두 팔아야 임차인에게 보증금을 돌려줄 수 있는 임대인은 최대 21.3만 가구로 추정했는데요. 주택가격이 -12%인 상황을 가정했을 때의 이야기입니다.

즉, 정리하자면 주택가격이 지속적으로 하락하고 있는 최근의 모양새가 지속되면 지속될수록, 임대인과 임차인 모두가 곤란하다는 뜻입니다.

최대 21.3만 가구의 임대인은 갖고 있는 재산을 탈탈 털어야 임차인의 전세보증금을 되돌려줄 수 있는데, 이것은 현실적으로 불가능한 일이라고 볼 수 있습니다.

문제는 2021년 기준, 주택가격이 하락하지 않았는데도 보증금을 반환하지 못하는 임대인이 이미 존재한다는 사실입니다.

국토연구원은 “보유한 현금성 금융자산 및 대출 외에 임대주택을 매도해도 보증금을 반환하지 못하는 경우는 2021년 기준 주택가격이 하락하지 않은 경우에도 0.5만 가구가 존재하는 것”으로 분석했습니다.

사실상 이 0.5만 가구는 집값과 관계없이 임차인의 보증금을 보장해줄 수 없는 부실 임대인인 셈입니다.

# 보증금, 임대임이 책임져라

부동산 가격 하락으로 임차인이 보증금을 원만하게 돌려받을 수 없는 상황이 조성되자, 정부가 해결방안 마련에 나섰습니다.

14일 열린 국무회의를 통해 ‘주택임대차보호법’을 일부개정법률안 및 동법 시행령일부개정령안을 통과시켰는데요.

먼저 정부는 “최근 부동산 가격 하락으로 인한 이른바 깡통전세나 전세사기 등으로 인해 임차인이 보증금을 전부 회수하지 못하는 피해가 확산되고 있다”며, “또, 임차권등기도 신속히 이루어지기 어려워 보증금을 반환받지 못한 임차인들의 피해가 가중되고 있다”고 그 배경을 설명했습니다.

국토교통부 曰 “법무부는 국토교통부와 함께 임차인의 보증금을 보다 두텁게 보호하기 위한 ‘주택임대차보호법’ 및 동법 시행령 개정안을 마련했다”

개정안의 주된 골자는 주택을 임대해주는 ‘임대인’의 책임을 강화하고, 주택을 임대 받는 ‘임차인’을 보호해줄 수 있는 폭을 늘리는 내용입니다.

첫 번째로, 정부는 이번 개정안을 통해 임차인이 되려는 자가 임대인에게 선순위보증금 등 정보제공에 관한 동의를 요구할 수 있다는 걸 문언상 분명히 했습니다.

또, 임차인이 되려는 사람이 계약 체결 전에 임대인에게 납세 증명서를 달라고 요구할 수 있게 만들었는데요. 이에 따라, 예비 임차인의 정보 요구에 대해 임대인은 의무적으로 응해야 합니다.

임대차계약을 체결하려는 사람은 계약 전 자신보다 먼저 보증금을 받게 될 선순위 임차인 정보 및 임대인의 체납사실 등을 확인할 수 있게 된 셈입니다.

만약 자신이 받게 될 전세 보증금이 저 멀리 밀려 있거나, 해당 임대인이 세금을 체납한 사실을 확인한다면, 깡통전세의 위험을 사전에 방지할 수 있습니다.

두 번째, 정부는 임차권 등기의 속도를 높였습니다. 임차권 등기란, 임대계약이 끝난 후 임차인이 임대인으로부터 보증금을 받지 못한 채 이사를 가야할 경우에 쓸 수 있는 방법인데요. 이 때 임차인은 등기를 올림으로써 임대인에 대항할 수 있는 힘을 얻을 수 있습니다.

정부는 임대인에게 임차권등기명령 결정이 고지되기 전에도 임차권 등기가 이루어질 수 있도록 절차를 신속화했습니다. 

마지막으로, 정부는 그간 주택임대차 보증금의 상승추세를 반영하기 위해 최우선변제를 받을 수 있는 임차인의 범위 및 금액을 확대, 상향했습니다.

그 예로, 서울특별시의 경우 현행 최우선변제 대상 임차인의 보증금액이 1억 5천만 원 이하에서 1,500만 원 증가한 1억 6천만 원 이하로 늘어납니다.

정부가 내세운 이번 개정안은 존속 중인 임대차 계약에 적용되지만, 개정법령 시행 전 ‘담보물권자’는 예외 대상입니다.

★ 담보물권: 일정한 물건을 채권의 담보에 제공하는 것을 목적으로 하는 물권, 오직 물건의 교환가치를 파악하고, 이에 의하여 채권을 담보할 수 있는 ‘제한물권’. 즉, 부동산 담보물권자는 일시적으로 물건을 지배함으로써 이익을 향수할 수 있으며, 부동산을 채권의 담보로서 제공할 수 있는 ‘담보물권’을 갖고 있다

정부는 “임차인의 주거 안정을 위하여 꾸준히 국민의 의견을 경청하며 주택임대차 제도 개선 및 관련 법제 정비에 힘쓰겠다”고 밝혔습니다.