(출처=클립아트코리아)

정부가 최근 ‘재건축 부담금 합리화 방안(재건축 초과 이익환수제 개편안)’을 발표했습니다. 개편안은 재건축 초과이익 환수 대상이 되는 기준 금액을 올리고, 각종 감면 제도를 추가해 재건축 아파트 소유자의 부담을 낮추는 게 핵심입니다.

예컨대 재건축 이후 가구당 초과이익이 3000만원 이상 나오면 부담금을 내게 돼 있는데, 이 기준을 1억 원까지 상향 조정할 방침입니다. 또 초과이익에 따른 기준 구간도 기존 2000만원에서 7000만원으로 확대하기로 하고 1주택 장기보유자에게는 부담금을 최대 50% 감면해줍니다.

재건축 초과 이익환수제(이하 ‘재초환’)란 재건축 조합원 1인당 3000만원을 초과하는 개발 이익이 발생할 것으로 예상될 때, 개발이익의 최대 50%를 정부가 환수하는 제도입니다. 재건축 사업이 과도한 투기로 흐르지 않도록 막기위해 만든 제도입니다. 2006년 5월 4일 노무현 정부 당시 제정돼, 같은 해 9월 25일 시행됐습니다.

도입 직후 제도가 시행되지는 않았습니다. 이명박 정부와 박근혜 정부 시절 주택 시장이 침체기에 접어들어 부동상 경기 활성화를 위해 10년 유예기간을 가졌습니다. 이후 문재인 정부 들어 제도가 부활했지만 재건축 조합 반발로 제대로 시행되지 못했습니다.

#재초환 개편안을 발표한 배경 

국토부가 재초환 개편안을 발표한 배경에는 과도한 재건축 부담금이 주택공급을 가로막고 있다고 봤기 때문입니다. 

정비 업계에 따르면 서울 용산구 이촌동 재건축 단지는 지난 7월 1인당 7억7000만원의 재초환 부담금이 통보됐습니다. ‘재건축 부담금’ 예정액으로 역대 최고 금액입니다.

서울 서초구 반포현대(현 반포센트레빌아스테리움)는 사업시행인가 시점인 2018년 통보된 최초 예정액이 가구당 1억3569만원이었으나, 최근 집값 급등으로 최종 확정부담금은 예정액의 2배가 넘는 3억원4000만원 선으로 추정됩니다.

강남권인 서초구 반포3주구의 재건축 부담금은 4억언, 강남구 대치 쌍용1차는 3억원, 서초 방배 삼익은 2억7500만원이 각각 통보됐습니다.

재건축 조합 관계자는 “재초환이 도심 재건축 사업의 가장 큰 걸림돌”이라면서 “이번 제도 개선으로 재건축 부담금이 폐지되면 재건축이 활성화돼 공급이 늘어날 것”이라고 말했습니다.

#재초환 완화효과 크지 않아…실효성 의문

하지만 이 같은 개선안에도 재건축 활성화는 어려울 것이란 지적이 함께 나옵니다. 재건축부담금을 최대 50%로까지 낮춘다고 해도 양도세가 최대 45%라는 점을 고려하면 높은 수준이 아니라는 입장입니다.

또한 이번 합리화 방안은 부담이 적은 단지일수록 감면 효과가 큰 구조로 최근 몇 년간 집값이 크게 뛰어 예정 부담금이 높게 책정된 수도권 내 도심 지역에서는 감면 효과가 크지 않다는 평가입니다.

실제 지난해 9월 수원시 영통2구역의 경우 1인당 약 3억 원에 가까운 예상 부담금을 통보 받아 일부가 면제되는 수준으로 조정이 예상됩니다.

아울러 서울 강남에 재건축 규제를 대거 풀어도 강남 아파트에서 살 수 있는 사람은 일부 부자뿐이어서 주거 안정에는 거리가 있다는 주장입니다.