(출처 = 클립아트코리아)

[위즈경제] 김영진 기자 = 최근 우리나라의 부동산 시장은 많은 이들을 눈물 짓게 만들었습니다. 2020년~2021년 시기에 발생했던 부동산 시장의 폭등은 다수의 갭투자자들과 ‘영끌족’(부동산을 구매하기 위해 자산을 끌어 모은 사람을 비유하는 단어)을 양산했으나, 코로나19 엔데믹 이후에는 시장이 부진하면서 많은 이들이 손실을 보았는데요.

더군다나, 전세 시스템을 악용한 ‘전세사기’가 터지면서 많은 피해자들이 나타났습니다. 지난 8월 30일까지 전세사기피해지원위원회가 가결한 건 수는 총 4,627건으로 긴급하게 경매/공매 유예시킨 사례는 682건에 이릅니다.  

그만큼 많은 전세사기의 피해자들이 보증금을 돌려받지 못해 경제적인 어려움을 겪고 있다는 겁니다. 문제는 전세사기 뿐만 아니라, 부동산 시장이 요동치면서 부동산 매매가가 전세가를 밑드는 ‘역전세’ 현상이 나타나고 있다는 점입니다.

한국은행에 따르면, 우리나라에서 역전세 위험에 처한 가구가 지난 4월 기준 102.6만 가구에 이르는 것으로 나타났습니다. 즉, 전세사기와 맞물려 역전세 현상이 심화하고 있다는 건 임차인이 ‘임대보증금’을 돌려받지 못할 위험이 그만큼 커지고 있다는 겁니다. 전세가 우리나라의 주된 주거방식인 만큼, 이러한 임대보증금의 문제는 언제 터질지 모르는 화약고로 비유할 수 있습니다.

문윤상 한국개발연구원(KDI) 연구위원 曰 “임대차거래의 절반가량이 아직 전세를 이용함에 따라 전세제도는 앞으로 서민들의 보편적 주거형태로 존속할 것으로 보인다”

정부는 이에 대한 대응 방안으로서 ‘전세보증금 반환보증제도’를 두고 있습니다. 이는 보증기관(주로 주택도시보증공사)이 임대인의 보증금을 대신 갚아주는 제도입니다.

일정 비율의 보증료를 받고 있다가 임대인이 보증금을 돌려주지 못하는 등 사후적인 문제가 발생하면, 보증기관이 임차인에게 보증금을 대신 반환해줍니다. 이후, 임대인에게 구상권을 청구하는데요.

2022년 들어서 전세사기와 역전세의 문제가 불거지면서 주택도시보증공사(HUG)가 전세보증금 반환보장제도를 통해 대신 갚아준 금액, ‘보증잔액’이 급증하는 모양새입니다. 주택도시보증공사의 2022년 주택보증통계에 따르면, ‘전세보증금반환’은 2019년 당시 49조 원이었으나 2022년에는 104조 원에 이르는 것으로 나타났습니다.

주택도시보증공사의 주택보증현황(2022년) (출처 = 주택도시보증공사) 

전세보증금반환의 건수 역시 24만 건에서 3년 사이 100만 건으로 두 배 이상 증가했습니다. 보증잔액이 늘어나는 것과 더불어 보증사고가 빈번하게 발생하자, 정부는 반환보증제도의 가입 요건을 강화하는 등의 조치를 취했는데요.

문윤상 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 현 우리나라의 전세보증금 반환보증제도에 미비한 부분이 있다고 진단했습니다. 문 연구위원은 ‘KDI FOCUS 전세보증금 반환제도 개선방안’을 통해 해당 제도의 세 가지 문제점을 짚었는데요.

먼저, 보증사고의 증가로 인해 보증 가입기준이 강화되면서 취약임차인의 보증금을 제도가 보호해주지 못하고 있다는 점입니다. 두 번째로 임차인이 가입하는 ‘전세보증금반환보증’에는 임대인의 상환능력 등 보증금 미반환 위험이 반영되지 못하고 있으며, 세 번째 문제점은 전세보증금을 활용한 임대인의 ‘갭투자’ 등 이들의 도덕적 해이(moral hazard)를 제어하지 못하고 있다는 점입니다

이에 대한 개선방안으로 문 연구위원은 △전세보증금 반환보증제도의 보증료율을 현실화 및 차등화 △전세대출보증의 축소 △혼합보증제도의 검토를 제시했습니다.

먼저, 그는 “임차인이 가입하는 ‘전세보증금반환보증’에 보증위험을 반영하여 보증료율을 현실화하고, 또한 임대인의 상환능력 등을 반영하여 보증료율을 차등화할 필요가 있다”며, “보증료율의 현실화/차등화를 통해 반환보증이 전세계약의 필수요건이 될 수 있도록 확대해야 한다”고 이야기했습니다.

현재 전세보증금 반환보증의 보증료율은 다른 주택보증상품에 비해서도, 실제 보증사고율에 비해서도 매우 낮은 수준입니다. 이를 현실화해야, 보증기관의 건전성을 유지할 수 있다는 겁니다.  

여기에 문 연구위원은 전세보증금 반환보증을 확대해 임차인의 ‘전세대출보증’ 수요를 자연스럽게 축소시키고, 주택담보대출의 LTV와 유사한 혼합보증제도를 전세제도 내에 적용해야 한다는 등의 해결방안을 제시했습니다.

문윤상 한국개발연구원 연구위원 曰 “최근의 사건/사고들은 전세의 잠재적 위험요인을 크게 부각시켰다. 이를 해결하기 위해 전세사기특별법 등의 방안을 마련하였지만, 한시적인 법으로 전세의 근본적인 위험을 제거할 수는 없을 것이다. 따라서 보다 근본적인 전세제도의 개선방안이 요구된다”

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