전세사기·역전세에 흔들리는 '전세보증금 반환보장제도'... "세 가지 문제점 고쳐야"
▷ 주택도시보증공사 '보증잔액' 급증... 3년 사이에 두 배 이상 불어
▷ 문윤상 KDI 연구위원, "보증료율 현실화하는 등 개선해야"
(출처 = 클립아트코리아)
[위즈경제] 김영진 기자 = 최근 우리나라의 부동산 시장은 많은 이들을 눈물 짓게 만들었습니다. 2020년~2021년 시기에 발생했던 부동산 시장의 폭등은 다수의 갭투자자들과 ‘영끌족’(부동산을 구매하기 위해 자산을 끌어 모은 사람을 비유하는 단어)을 양산했으나, 코로나19 엔데믹 이후에는 시장이 부진하면서 많은 이들이 손실을 보았는데요.
더군다나, 전세 시스템을 악용한 ‘전세사기’가 터지면서 많은 피해자들이 나타났습니다. 지난 8월 30일까지 전세사기피해지원위원회가 가결한 건 수는 총 4,627건으로 긴급하게 경매/공매 유예시킨 사례는 682건에 이릅니다.
그만큼 많은 전세사기의 피해자들이 보증금을 돌려받지 못해 경제적인 어려움을 겪고 있다는 겁니다. 문제는 전세사기 뿐만 아니라, 부동산 시장이 요동치면서 부동산 매매가가 전세가를 밑드는 ‘역전세’ 현상이 나타나고 있다는 점입니다.
한국은행에 따르면, 우리나라에서 역전세 위험에 처한 가구가 지난 4월 기준 102.6만 가구에 이르는 것으로 나타났습니다. 즉, 전세사기와 맞물려 역전세 현상이 심화하고 있다는 건 임차인이 ‘임대보증금’을 돌려받지 못할 위험이 그만큼 커지고 있다는 겁니다. 전세가 우리나라의 주된 주거방식인 만큼, 이러한 임대보증금의 문제는 언제 터질지 모르는 화약고로 비유할 수 있습니다.
문윤상 한국개발연구원(KDI) 연구위원 曰 “임대차거래의 절반가량이 아직 전세를 이용함에 따라 전세제도는 앞으로 서민들의 보편적 주거형태로 존속할 것으로
보인다”
정부는 이에 대한 대응 방안으로서 ‘전세보증금 반환보증제도’를 두고 있습니다. 이는 보증기관(주로 주택도시보증공사)이 임대인의 보증금을 대신 갚아주는 제도입니다.
일정 비율의 보증료를 받고 있다가 임대인이 보증금을 돌려주지 못하는 등 사후적인 문제가 발생하면, 보증기관이 임차인에게 보증금을 대신 반환해줍니다. 이후, 임대인에게 구상권을 청구하는데요.
2022년 들어서 전세사기와 역전세의 문제가 불거지면서 주택도시보증공사(HUG)가 전세보증금 반환보장제도를 통해 대신 갚아준 금액, ‘보증잔액’이 급증하는 모양새입니다. 주택도시보증공사의 2022년 주택보증통계에 따르면, ‘전세보증금반환’은 2019년 당시 49조 원이었으나 2022년에는 104조 원에 이르는 것으로 나타났습니다.
주택도시보증공사의 주택보증현황(2022년) (출처 = 주택도시보증공사)
전세보증금반환의
건수 역시 24만 건에서 3년 사이 100만 건으로 두 배 이상 증가했습니다. 보증잔액이 늘어나는 것과
더불어 보증사고가 빈번하게 발생하자, 정부는 반환보증제도의 가입 요건을 강화하는 등의 조치를 취했는데요.
문윤상 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 현 우리나라의 전세보증금 반환보증제도에 미비한 부분이 있다고 진단했습니다. 문 연구위원은 ‘KDI FOCUS 전세보증금 반환제도 개선방안’을 통해 해당 제도의 세 가지 문제점을 짚었는데요.
먼저, 보증사고의 증가로 인해 보증 가입기준이 강화되면서 취약임차인의 보증금을 제도가 보호해주지 못하고 있다는 점입니다. 두 번째로 임차인이 가입하는 ‘전세보증금반환보증’에는 임대인의 상환능력 등 보증금 미반환 위험이 반영되지 못하고 있으며, 세 번째 문제점은 전세보증금을 활용한 임대인의 ‘갭투자’ 등 이들의 도덕적 해이(moral hazard)를 제어하지 못하고 있다는 점입니다
이에 대한 개선방안으로 문 연구위원은 △전세보증금 반환보증제도의 보증료율을 현실화 및 차등화 △전세대출보증의 축소 △혼합보증제도의 검토를 제시했습니다.
먼저, 그는 “임차인이 가입하는 ‘전세보증금반환보증’에 보증위험을 반영하여 보증료율을 현실화하고, 또한 임대인의 상환능력 등을 반영하여 보증료율을 차등화할 필요가 있다”며, “보증료율의 현실화/차등화를 통해 반환보증이 전세계약의 필수요건이 될 수 있도록 확대해야 한다”고 이야기했습니다.
현재 전세보증금 반환보증의 보증료율은 다른 주택보증상품에
비해서도, 실제 보증사고율에 비해서도 매우 낮은 수준입니다. 이를
현실화해야, 보증기관의 건전성을 유지할 수 있다는 겁니다.
여기에 문 연구위원은 전세보증금 반환보증을 확대해 임차인의 ‘전세대출보증’ 수요를 자연스럽게 축소시키고, 주택담보대출의 LTV와 유사한 혼합보증제도를 전세제도 내에 적용해야 한다는 등의 해결방안을 제시했습니다.
문윤상 한국개발연구원 연구위원 曰 “최근의 사건/사고들은 전세의 잠재적 위험요인을 크게 부각시켰다. 이를 해결하기
위해 전세사기특별법 등의 방안을 마련하였지만, 한시적인 법으로 전세의 근본적인 위험을 제거할 수는 없을
것이다. 따라서 보다 근본적인 전세제도의 개선방안이 요구된다”
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어떤 한 부분때문에 생활동반자법을 만드는것에 반대합니다! 결혼이라는 가정의 경계를 무너뜨리고 오히려 자녀들의 대한 무책임이 더 커질 수 있으며 동성애합법화라는 프레임으로 이용하려는 세력들의 도구로 사용될 가능성이 농후합니다!
2헌법에 위배되며,동성애조장과 동성결혼을 합법화하려는 악한법이다
3기본배급당 앗, 기본소득당 용씨에게 되묻습니다! 네 딸?아들?이 동성성행위 하는 게 자연스럽다 싶고, 아름답게 느껴져서 국민들에게도 100% 진심으로 권유하고 싶은 거 맞으세요?? 본인 자녀가 생활동반자법으로 당하게 될 가능성이 매우 다분한 악벚의 폐해에 대해서 조금이라도 고민하거나 팩트에 기반한 임상적 학문적 연구나 조사를 정말 해본 거 맞나요??
4이 법안 찬성하는 분들은 현실감각부터 되찾으시길 바랍니다. 정상적인 삶을 살아본 적 있나요? 저는 이 법안에 강력히 반대합니다.
5이 법을 만들고 싶어하는 용혜인 의원의 말을 보면, 마치 지금 법적인 생활동반자가 '어쩔 수 없이' 되지 못한 사람들이 수두룩한 것처럼 보인다. 함께 살 집을 구하고, 아이를 낳고 기르고, 응급상황에서 동반자의 수술동의서에 서명하고, 노후 준비와 장례까지 함께하는 등의 애틋하고 좋은 행위를 단지 법적인 생활동반자가 아니라는 이유 때문에 '못'하고 있는 사람들이 줄을 서있다고 하는 것 같다. 과연 그럴까? 나는 이에 대해서 대한민국 건국 이래로 수많은 국민들이 법적 생활동반자(쉽게 말해 전통적 가족이다)로 보호를 받았다는 것을 말하고 싶다. 자기들을 생활동반자로 받아달라고 떼쓰는 무리들의 수에 가히 비교가 안 된다. 그리고 그들이 받는 보호로 인해, 살면서 발생하는 수많은 위기가 극복되었고, 평화로운 생활을 유지했으며, 아름답게 죽을 때까지 함께 한 가정들이 수도 없이 많고, 지금 사회 각계각층에 속한 사람들 중 절대다수가 그런 보호를 매우 잘 받고 성장했다는 것을 말하고 싶다. 그럼 지금 법적 생활동반자가 되고 싶어하는 사람들은 누구인가? 기본적으로 자기들을 '가족'과 동일선상에 놓고 취급해달라는 사람들이다. 돈 없는 청년들이 모여서 살 집이 없어 그런 취급을 요구하는 걸까? 그런 불쌍한 사람들이 대부분일까? 아니다. 이런 권리를 요구하는 사람들 중에는 비정상적 동거를 하고 싶은 사람들, 비정상적 출산을 하고 싶은 사람들이 대부분이다. 그런 사람들의 혜택을 위해서, '생활동반자'의 범위를 확대,개편하는 것은 매우 위험하다. 오히려 '가족' 개념을 지금처럼 엄히 정의하여 경계를 명확히 하는 것이 정상적 혼인과 출산을 자연스럽게 지향하며, 피로 맺은 약속에 대한 합당한 취급과 권리를 더욱 안전히 보장 받게 한다. 그러므로 생활동반자법을 폐기함으로써 역사적으로, 경험적으로 검증된 안전한 가족의 범위(혼인과 혈연)를 보호해야 한다. 또한 지금도 보호 받고 있는 혼인,혈연 관계들이 계속하여 고유한 보호를 받아야 한다.
6미국도 pc주의때문에 반발이 심한데 대한민국이 악용될 법을 왜 만드는가 몇명이 주장하면 통과되는건가? 자기돌이 옳다하면 옳게 되는건가? 난 절대반대다!
7사회에 혼란을 주고 악용될 가능성이 많은 법이라 반대합니다.
