전세사기·역전세에 흔들리는 '전세보증금 반환보장제도'... "세 가지 문제점 고쳐야"
▷ 주택도시보증공사 '보증잔액' 급증... 3년 사이에 두 배 이상 불어
▷ 문윤상 KDI 연구위원, "보증료율 현실화하는 등 개선해야"
(출처 = 클립아트코리아)
[위즈경제] 김영진 기자 = 최근 우리나라의 부동산 시장은 많은 이들을 눈물 짓게 만들었습니다. 2020년~2021년 시기에 발생했던 부동산 시장의 폭등은 다수의 갭투자자들과 ‘영끌족’(부동산을 구매하기 위해 자산을 끌어 모은 사람을 비유하는 단어)을 양산했으나, 코로나19 엔데믹 이후에는 시장이 부진하면서 많은 이들이 손실을 보았는데요.
더군다나, 전세 시스템을 악용한 ‘전세사기’가 터지면서 많은 피해자들이 나타났습니다. 지난 8월 30일까지 전세사기피해지원위원회가 가결한 건 수는 총 4,627건으로 긴급하게 경매/공매 유예시킨 사례는 682건에 이릅니다.
그만큼 많은 전세사기의 피해자들이 보증금을 돌려받지 못해 경제적인 어려움을 겪고 있다는 겁니다. 문제는 전세사기 뿐만 아니라, 부동산 시장이 요동치면서 부동산 매매가가 전세가를 밑드는 ‘역전세’ 현상이 나타나고 있다는 점입니다.
한국은행에 따르면, 우리나라에서 역전세 위험에 처한 가구가 지난 4월 기준 102.6만 가구에 이르는 것으로 나타났습니다. 즉, 전세사기와 맞물려 역전세 현상이 심화하고 있다는 건 임차인이 ‘임대보증금’을 돌려받지 못할 위험이 그만큼 커지고 있다는 겁니다. 전세가 우리나라의 주된 주거방식인 만큼, 이러한 임대보증금의 문제는 언제 터질지 모르는 화약고로 비유할 수 있습니다.
문윤상 한국개발연구원(KDI) 연구위원 曰 “임대차거래의 절반가량이 아직 전세를 이용함에 따라 전세제도는 앞으로 서민들의 보편적 주거형태로 존속할 것으로
보인다”
정부는 이에 대한 대응 방안으로서 ‘전세보증금 반환보증제도’를 두고 있습니다. 이는 보증기관(주로 주택도시보증공사)이 임대인의 보증금을 대신 갚아주는 제도입니다.
일정 비율의 보증료를 받고 있다가 임대인이 보증금을 돌려주지 못하는 등 사후적인 문제가 발생하면, 보증기관이 임차인에게 보증금을 대신 반환해줍니다. 이후, 임대인에게 구상권을 청구하는데요.
2022년 들어서 전세사기와 역전세의 문제가 불거지면서 주택도시보증공사(HUG)가 전세보증금 반환보장제도를 통해 대신 갚아준 금액, ‘보증잔액’이 급증하는 모양새입니다. 주택도시보증공사의 2022년 주택보증통계에 따르면, ‘전세보증금반환’은 2019년 당시 49조 원이었으나 2022년에는 104조 원에 이르는 것으로 나타났습니다.
주택도시보증공사의 주택보증현황(2022년) (출처 = 주택도시보증공사)
전세보증금반환의
건수 역시 24만 건에서 3년 사이 100만 건으로 두 배 이상 증가했습니다. 보증잔액이 늘어나는 것과
더불어 보증사고가 빈번하게 발생하자, 정부는 반환보증제도의 가입 요건을 강화하는 등의 조치를 취했는데요.
문윤상 한국개발연구원(KDI) 연구위원은 현 우리나라의 전세보증금 반환보증제도에 미비한 부분이 있다고 진단했습니다. 문 연구위원은 ‘KDI FOCUS 전세보증금 반환제도 개선방안’을 통해 해당 제도의 세 가지 문제점을 짚었는데요.
먼저, 보증사고의 증가로 인해 보증 가입기준이 강화되면서 취약임차인의 보증금을 제도가 보호해주지 못하고 있다는 점입니다. 두 번째로 임차인이 가입하는 ‘전세보증금반환보증’에는 임대인의 상환능력 등 보증금 미반환 위험이 반영되지 못하고 있으며, 세 번째 문제점은 전세보증금을 활용한 임대인의 ‘갭투자’ 등 이들의 도덕적 해이(moral hazard)를 제어하지 못하고 있다는 점입니다
이에 대한 개선방안으로 문 연구위원은 △전세보증금 반환보증제도의 보증료율을 현실화 및 차등화 △전세대출보증의 축소 △혼합보증제도의 검토를 제시했습니다.
먼저, 그는 “임차인이 가입하는 ‘전세보증금반환보증’에 보증위험을 반영하여 보증료율을 현실화하고, 또한 임대인의 상환능력 등을 반영하여 보증료율을 차등화할 필요가 있다”며, “보증료율의 현실화/차등화를 통해 반환보증이 전세계약의 필수요건이 될 수 있도록 확대해야 한다”고 이야기했습니다.
현재 전세보증금 반환보증의 보증료율은 다른 주택보증상품에
비해서도, 실제 보증사고율에 비해서도 매우 낮은 수준입니다. 이를
현실화해야, 보증기관의 건전성을 유지할 수 있다는 겁니다.
여기에 문 연구위원은 전세보증금 반환보증을 확대해 임차인의 ‘전세대출보증’ 수요를 자연스럽게 축소시키고, 주택담보대출의 LTV와 유사한 혼합보증제도를 전세제도 내에 적용해야 한다는 등의 해결방안을 제시했습니다.
문윤상 한국개발연구원 연구위원 曰 “최근의 사건/사고들은 전세의 잠재적 위험요인을 크게 부각시켰다. 이를 해결하기
위해 전세사기특별법 등의 방안을 마련하였지만, 한시적인 법으로 전세의 근본적인 위험을 제거할 수는 없을
것이다. 따라서 보다 근본적인 전세제도의 개선방안이 요구된다”
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장애인도 비장애인도 인간의 존엄성에 기반한 자립은 당연한 것이기에 어떤 거주 시설에 있던 자립지원은 필수적이다. 시설안에서도 시설밖에서도 자립지원은 필수적인 것이므로 장애인거주시설에 충분한 인력지원을 해주고 시설환경도 개선하여 선진화 시켜야 합니다.
2실익이라는 맹점에 가려져 위, 날조 및 사기, 선동이라는 범죄가 숨겨저서는 안되며, 이를 눈감아 주는 판관의 사심은 그들이 지켜야 하는 사회 정의를 무너뜨릴 뿐임을 알아야 한다.
3인권침해가 일어나길 감시하며 걸리면 바로 아웃 시켜버리리라~ 작정한 것 아닌가 합니다.그냥 탈시설에만 꽂혀있는겁니다.무슨 문제가 있는지... 어떻게하면 모두에게 형평성 있는 법을 펼칠지... 진정으로 고민해주길 바랍니다. 거주시설을 없애려고만 하지말고 거주시설에 인력 지원도 더 해주고 재가 장애인이나 자립주거에만 편중된 지원을 하지말고 공평하게지원해 주시면서 좀 관심을 가져주셔야합니다.
4정말 너무 안타깝습니다. 중증장애인의 생활을 알면 전장연이 이렇게 무조건적이고 강압적인 탈시설을 주 장할수없는데 같은 장애인인데 본인들의 이권을 위해 중증장애인들을 사지로 내몰면서 자유를 주장한다는 게 화가 납니다. 중증장애인에게 자유는 날개 다친 새 를 낭떠러지로 밀어버리는것과 다름없습니다. 시설에 도움받아야하는 중증장애인은 시설에서 생활하고 도 움받고 자립하고싶은 경증장애인은 자립하면 되는문 제인데 무조건 모아님도를 주장하니 중증장애인 부모 님들이 어버이날에 이렇게 나선거 아니겠습니까
5장애인 당사자와 보호자의 다양한 목소리가 정책에 반영되는 것은 매우 중요합니다. 부모회의 주장은 거주시설 이용 장애인의 권리와 삶의 질을 지키기 위한 진정성 있는 외침입니다. 지역사회 자립 지원과 더불어 거주시설의 선진화와 인권 보호도 함께 균형 있게 추진해서 모두가 존중받는 복지정책을 만들어주십시오.
6장애인자립법안은 자립을 돕는 법안이라 하지만 탈시설이 목적입니다. 자립하고자 하는 장애인 반대 하지 않습니다 시설 또한 중증장애인들에겐 꼭 필요한 곳이기에 생활환경개선과 인력지원 통해 시설의 선진화을 만들어야 합니다.
7장애인거주시설은 부모가 사후에 홀로 남겨질 아이가 걱정이 되어 선택을 하는 곳입니다.시설이 감옥이라면 그 어느부모가 시설에 입소를 시키겠습까..전장연은 당사자가 아니며 장애인을 대표하는 단체도 아닙니다.당사자의 목소리에 귀를 기울이시고 한쪽으로 기우는 정책 보다는 균형있는 정책으로 해주세요!!!
