美 상업용 부동산 시장 리스크 부각... "금융 위기로 확산되진 않을 것"
▷ 도심권 사무실, 아파트 중심으로 수요 급락... 가격 역시 하락세
▷ 모기지 금리 치솟으면서 이자 부담 증대
▷ 연준의 지속적인 모니터링... "금융시장 전반의 위험으로 확산되진 않을 것"
(출처 = 클립아트코리아)
[위즈경제] 김영진 기자 = 중국을 비롯해 여러 나라의 부동산 시장이 흔들리는 가운데, 경제적으로 양호하다는 평가를 받고 있는 미국에서도 상업용 부동산을 중심으로 리스크가 부각되고 있습니다.
한국은행 뉴욕사무소의 ‘미국 상업용 부동산 현황 및 리스크 점검’에 따르면, 미국의 상업용 부동산 시장은 도심에 자리한 사무실과 아파트를 중심으로 수요가 줄어들면서 크게 위축되는 모습으로 나타났습니다.
2024년 1월말 기준 美 상업용 부동산의 가격은 직전 고점 시점인 2022년 7월보다 11.6%나 감소했는데요.
도심 사무실과 아파트를 중심으로 가격이 크게 흔들렸으며, 소매 부동산의 가격 역시 8.4% 줄어드는 등 부진했습니다. 2023년의 거래량도 불과 9,800억 달러로 2022년보다 58.9% 하락했는데요.
미국의 상업용 부동산 시장의 시장가치(BEA의 Fixed Assets Accounts Tables 기준)는 12.7조 달러로, 지난 코로나19 시기를 거치면서 성장을 거듭했습니다.
2021년부터 2022년중 상업용 부동산의 연평균 가격 증가율은
무려 15.6%, 1980년 이후 가장 큰 폭의 증가세를 나타냈는데요.
시장의 구성 비율을 보면 창고와 병원 등으로 이루어진 산업, 사무실, 아파트가 시장에서 각각 24%의 비중을 차지하고 있고, 소매가 20%, 숙박이 8%를
점유하고 있습니다.
호황을
기반으로 미국의 상업용 부동산 시장에는 자본이 몰리기 시작했습니다. 2023년 말 기준 모기지 대출
규모는 4.7조 달러, 2022년 2분기에는 전년대비 10.1% 증가하며 높은 증가세를 보였습니다. 모기지 대출의 비중은 아파트가 44%로 가장 높고, 사무실(16%), 산업(14%),
소매(9%) 등의 순으로 나타났는데요.
하지만 고금리가 장기화되면서 상황이 점차 변화하기 시작합니다. 이자 부담이 늘어나면서 수요 자체가 위축되었고, 그로 인해 상업용 부동산 가격이 하락하고 있는 겁니다.
자연스레
상업용 부동산의 공실률은 높아질 수밖에 없는데요. 한국은행 뉴욕사무소의 분석에 따르면, 2023년 4분기 기준 사무실의 공실률은 19.6%에 이르는 것으로 나타났습니다. 이는 금융위기(13~18%)를 상회하는 최고 수준입니다. 공실률이 높은데도 불구하고, 인플레이션으로 인해 리모델링 비용 등은 오히려 증가하고 재택근무가 확산되면서 수익성이 악화되고 있는데요.
한국은행
뉴욕사무소 曰 “사무실 및 아파트 수요둔화의 원인으로는 팬데믹 이후 근무패턴의 구조적 변화, 해고 증대, 인플레이션에 따른 비용 급등 및 공급 확대 등이 거론된다”
보다 주목해야할 건 우리나라의 부동산PF와 마찬가지로 ‘금융 리스크’입니다. 2022년 이후 지속되고 있는 연방준비제도의 고강도 긴축정책은 이자부담을 크게 증대시켰고, 투자를 경색시키면서 상업용 부동산 시장의 자금조달 어려움이 가중되고 있습니다.
2021년 1월말 기준 2.74%에 머물고 있던 30년 기준 모기지금리는 2024년 2월말에 6.78%까지 치솟았습니다.
고정금리 비중이 낮은 상업용 부동산 대출에 대한 이자부담은 높아질 수밖에 없으며, 만기도래시 대출연장에도 어려움을 겪을 가능성이 커집니다.
은행 등 상업용 대출에 대한 대출태도도 엄격해지면서 신규대출이나 리파이낸싱도 쉽지 않은 상황인데요. 은행 입장에선 상업용 부동산 시장의 부진이 이어질 경우, 자기자본 대비 익스포저(특정 금융회사와 연관된 금액)가 큰 중소형은행의 손실이 확대될 우려가 있습니다. 쉽게 말해, 상업용 부동산 시장에 은행이 갖고 있는 돈의 대부분을 빌려주고도 받지 못한다는 겁니다.
일각에선 이러한 대출부실이 지난해 SVB사태 이후 새로운 은행 위기의
도화선이 될 수도 있다는 지적이 제기되고 있습니다.
다만, 한국은행 뉴욕사무소는 미국의 상업용 부동산 리스크가 금융 시장 전반을 뒤흔들 정도로 확산되기는 어려울 것으로 평가했습니다.
“은행권의 개선된 대출 건전성, 대형은행의
낮은 CRE(상업용 부동산 시장) 대출 비중, 은행들의 CRE 대출에 대한 대손충당금 적립 증가 등이 중소형은행發
위기 발생 시 리스크 파급 정도를 제한할 것으로 예상한다”며, “연준
등 금융당국도 CRE 관련 리스크를 지속적으로 모니터링하고 있다”고
분석했는데요.
연방준비제도의 2인자로 꼽히는 마이클 바(Michael Barr) 부의장도 유사한 견해를 피력했습니다.
PYMNTS 외신 보도에 따르면, 지난 2월 14일 열린 전미실물경제협회(National Association for Business Economic, NABE)에서 바 부의장은 “상업용 부동산 시장과 관련한 리스크는 점진적으로 전개될 것이며, 금융 부문에 심각한 문제를 일으키지 않을 것”(“He said that any issues arising from this situation would unfold gradually and would not pose an acute problem for the financial sector”)이라고 설명했습니다.
한편, 미국의 상업용 부동산 시장이 어떻게 흘러가는지 면밀히 주목해야 한다는 전문가의 분석도 나왔습니다.
자본시장연구원은 ‘미국 상업용 부동산시장 위기와 그에 따른 영향’ 보고서를 통해 “매년 해외 부동산에 대한 투자가 확대되고 있는 상황에서 해외 상업용 부동산 가치 하락으로 해외 부동산펀드에 투자한 기관투자자 및 개인투자자의 손실이 불가피하다”며, “국내에서도 기관 및 개인투자자의 손실위험이 확대될 가능성에 대비할 필요성이 있다”고 짚었습니다.
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모든 병설에 특수학급을 신설해서 특수교사의 지원을 확대해야합니다. 교육과 치료가 병행될 수 있도록 교육과정이 끝나면 치료지원비를 전부 부모에 주어서(현재는 15만원! 치료 1개도 지원 못받은 금액) 가정의 부담을 줄이고 교육의 효과를 극대화하는 것이 필요합니다. 몸과 마음이 아픈 아이들이 전문교육을 받지 못하고 급하게 양성과정에서 수료하고 온 교사이 잘못된 교육의 방향으로 지도해 고착화될까봐 걱정입니다. 현장에서 수없이 수업을 연구하고 아이들의 IEP를 두고 고민하며 협력하는 교사들의 수고가 헛될까봐 그것도 걱정입니다. 학점을 이수했다고 모두 특수교사가 아닙니다. 수업을 들으며 연구하고 의논하고 실습하고 배우고 적용한 시간들을 절대 간과해서는 안됩니다.
2대체 어떤 생각인지 모르겠습니다. 제대로 된 조사를 하고 계획이 작성된걸까요? 하나하나 특수교육대상영유아에 대한 고려는 단 하나도 없습니다. 세계 최고의 유보통합이 가당키나 한 말인가요? 모두를 위한 교육을 외치는 교육부의 로고와는 전혀 다른 교육의 흐름과 방향입니다
3영아와 유아는 발달상 굉장히 큰 차이가 있습니다. 같은 기관에서 통합적으로 교육? 교육이 될까요? 돌봄과 교육을 철저히 구분해야 합니다. 돌봄이 필요한 영아, 요즘 아이들 굉장히 인지적으로 발달해서 유아는 "교육"이 반드시 필요합니다. 또한 장애영유아 보육교사는 양성체계가 너무 부실하고.. 4년제 이상에 실습과 교생실습까지 마친 교사와는 비교할수도 없습니다. 유아교육 이렇게 무시하면, 나라가 어떻게 될까요 어릴수록 교육의 중요성이 더 큰데 이렇게 돌봄만을 좋아하니 정말 큰일입니다.
4유보통합을 한다면서 장애전담어린이집을 80개 늘린다는게 앞뒤가 맞는 정책인가요? 장애영유아를 위한 교육을 위한다면 의무교육을 제대로 된 시행을 위해 공립 유치원 특수학급을 증설해야 하는게 올바른 방향이 아닌가요? 현재 특수교육지원센터에는 몇 안되는 유아특수교사들이 근무하고 있는데, 어린이집 장애영유아까지 포함시킨다면 그 업무들은 누가 하나요? 또한 특수교육과 관련된 지원서비스 예산은 유보통합을 진행하면서 다 파악되고 예산에 포함이 되었나요? 정말 하나부터 열까지 너무 허술하고 현장을 제대로 들여다보지 않은 정책입니다. 2026년도까지 어떻게든 유보통합을 시키는 정부의 보여주기식 실적쌓기가 아니라 나라의 미래를 책임질 아이들이 안정적인 환경에서 질높은 교육을 받을 수 있도록 제대로 정책을 만드세요!
52/매년 80학급, 장애전문·통합 어린이집은 매년 80개소를 신설할 계획-학급과 소의 규모가 다름. 특수교육대상유아는 의무교육 대상자임. 국가가 의무교육을 할 의무를 다하기 위해서는 국공립 교육기관 수가 사립보다는 많아야 한다고 생각함. 우리 집 앞 유치원에 보내고 싶을 때 보낼 수 있어야 함. 초등의 경우 대규모아파트 단지 만들 때도 학교를 지으려 노력함. 같은 의무교육대상자인 만큼, 국공립 교육기관 설립에 더 많은 노력을 기울여야 함. 이에 대한 답변 받고 싶음. 의무교육을 실시했다고 인정함 으로 퉁치지 않기를 바람. 3/장애영유아 보육교사는 대학, 대학원에 신, 편입학을 통해 양성과정을 졸업하면 개편 자격을 취득-당장 어떻게 할 것인지 의문임. 지금 대학/대학원 다니는 사람은 ”이수할 거니까 일 계속해“가 될 것인지? 또한 이 부분에 대한 특별 지원금 제공 등으로 자발적으로 공부한 사람들에게 역차별되지 않기를 바람.
6어린이집을 신설할 것이 아니라 특수학급을 늘리고 유아특수교사 임용 티오를 늘리면 됩니다. 현재도 필요한 인원에 전혀 미치지도 못하는 수의 교사들만이 임용 바늘 티오를 뚫고 들어가고, 노량진과 대학교, 도서관에는 그 임용을 통과하려는 예비교사들이 오늘도 더위에 땀띠나게 공부하고 있습니다. 저도 과거 어린이집에서 유아특수교사로서 근무했었고 제 동료는 전부 장애영유아보육교사였습니다. IEP, 개별화, PBS, 심지어 법적인 장애유형이 어떤 것들이 있는지, 다운증후군이 어느 장애에 해당하는지도 모르는 친구들이었어요. 그들을 폄하하는 것이 아니라 실제로 그들에게 전해듣기를 정말 온라인강의로 과목 8개 듣고 시험은 오픈북, 그냥 인터넷 긁어다가 과제만 제출하면 되었답니다. 전문적 지식이 전무해도 그냥 '이수'하는 걸로도 가능했답니다. 유보통합이 되면 장애인등에 대한 특수교육법 제28조 3항, 시행령 제 25조, 시행규칙 제5조에 근거해서 장애영유아보육교사들이 특수교육지원인력으로 장애아 보육일을 하시면서 필요시 특수교사의 지도하에 교육 지원을 하면 되는 일입니다. 간호조무사가 간호사의 지시에 따라 병원의 지원인력으로 근무하는 것처럼요. 그럼에도 특수교사 자격증이 필요하시면 이미 열려있는 대학교, 대학원의 양성과정을 이용하시면 되고요. 제 주변에는 유아특수교사가 되기 위해서 부족한 전문성을 키우기 위해서 만학도로 특수교육과에 재입학하여 임용을 통과하신 분들도 많습니다. 교육받을 시간이 없네, 방법이 없네는 핑계일 뿐입니다. 잘못된 결론을 정해놓고 잘못된 목표를 이루기 위해 전국에 보육교사들을 위해 대학교에 없던 특수교육과를 만들어내려고 하는 게 말이 됩니까? 절대 반대합니다. 그리고 특수교육대상유아를 선정하고 배치하는 것에는 인력을 어떻게 얼마나 충원하고 업무를 어떻게 분담하려고 하십니까? 한 아이를 배치하고 교육을 지원하는 일에 있어서 진단평가와 선정, 배치 업무 뿐만 아니라 원거리통학비, 기타 치료지원, 가족지원 등의 늘어나는 예산과 업무는 어떻게 지원하실 건가요? 심지어 진단평가의 첫 작업부터 시작해서 통학비 등 유아를 지원함에 있어서 한 명 한 명의 아이들을 직접 대면하여 실사를 진행하는 경우도 허다합니다. 그 많은 범위와 수는 어떻게 감당하실는지요? 깊이 고민해보시기 바랍니다.
7의무교육대상자인 특수교육대상유아에 대한 언급이 구체적이지 않고, 모호한 용어와 설명들로 계획되어 있어 매우 유감스럽습니다. 행정을 담당하게 될 체제개편에서도 특수교육대상자에 대한 언급이 없으며, 어떤 예산을 어느 부서에서 어떻게 집행할 것인지에 대한 구분이 명확하지 않습니다. 그야마로 반쪽, 아니 탁상행정이라는 생각이 저절로 들게 하는 정책입니다. 영유아의 교육은 우리의 미래입니다. *교사자격에 대한 구체적인 방안이 필요합니다. *유보통합으로 교육부로 이동하게 되는 장애영유아의 행정, 기존의 특수교육대상영유아의 행정을 담당하여야 할 전문 인력(전공자 배치) 확보에 대한 구체적인 방안이 필요합니다. *특수교육대상영유아 및 장애영유아에게 지원되는 재정(예산)에 대한 확실한 언급, 구체적인 방안이 필요합니다. *장애인 등에 대한 특수교육법에 명시되어 있지 않은 배치유형(어린이집)에 대한 구체적인 방안이 필요합니다. *장애어린이집 80개소 신설, 특수학급 80학급 신설이 과연 동일한 선상의 일인지 묻고 싶습니다. 유아특수교육의 전문성과 공공성 확립 없이는 세계 최고 수준의 유보통합은 불가능하다는 사실을 잊지마십시오.
