(출처 = 클립아트코리아)

[위즈경제] 김영진 기자 = 미국 상업용 부동산 시장에 적색 등이 켜진 듯합니다.

사무실이나 아파트, 호텔 등 미국에서 ‘상업용’으로 사용되는 부동산 가격이 크게 부진하면서, 관련된 은행들의 부실 우려가 커지고 있는 상황인데요.

한국은행의 ‘2023년 주요 이슈’ 분석에 따르면, “현재 사무실 중심으로 늘어나고 있는 (미국) 상업용 부동산 대출부실이 재택근무라는 구조적 변화와 고금리 환경이 맞물리면서 앞으로 계속 늘어날 가능성”이 있고, 상업용 부동산 대출과 깊게 엮여 있는 미국의 중소형 은행이 위기에 처할 수 있다는 사실을 지적했는데요.

★상업용 부동산(Commercial real estate, CRE)이란?

사업목적으로 사용하는, 소득 창출을 위한 부동산

사무실(Office), 아파트(Multifamily), 소매(Retail), 숙박(Hotel), 산업(창고 혹은 병원) 등 5가지 종류로 구분됨

미국의 ‘주거용’ 부동산은 최근 가격이 반전되며 회복세를 보이고 있습니다만, 상업용 부동산은 상황이 다릅니다.

미국의 상업용 부동산은 지난 2011년 이후 꾸준히 상승세를 보이다가 코로나19 시기에 정점을 찍었습니다.

정점에 도달한 이후로는 점차 가격이 떨어지기 시작해 2023년 4월 기준, 최고치 대비 하락폭이 소매 -35%, 사무실이 -31%, 아파트 -20%, 호텔 -16%, 산업 -5%를 기록하고 있습니다.

소매와 사무실의 가격 하락폭이 상대적으로 높은 상황인데요. 가격이 부진하기 때문에 거래량은 80%나 축소되었고, 시장에서는 상업용 부동산의 대출과 관련해서 은행에 리스크가 생긴 것이 아니냐는 불안감이 제기되고 있습니다.

미국 은행권에서 상업용 부동산 대출은 은행대출자산의 24%를 차지하고 있습니다. 2008년 글로벌 금융위기 이후, 2013년까지 비중이 축소되었다가 은행들이 수익성 확보를 위해 다시금 상업용 부동산 대출을 적극적으로 늘리면서 증가세로 반전되었습니다.

2013년 당시에는 저금리 상황으로 인해 은행이 돈을 벌기가 쉽지 않았기 때문입니다. 당시 상업용 부동산 대출은 높은 수익률을 보였고, 쏠쏠한 이익을 거둔 미국의 은행들은 적극적으로 움직였습니다. 최근 상업용 부동산 모기지(Mortgage) 대출 규모는 무려 4.5조 달러, 원화로 5,800조 원에 달합니다.

상업용 부동산 모기지는 미국의 은행이 39%를 보유하고 있으며, 은행이 갖고 있는 대출 자산에서 상업용 부동산 대출은 25%를 차지하고 있습니다. 가장 높은 비중인데요. 종류 별로는 아파트 43%, 사무실 19%, 산업 8%, 호텔 7% 등으로 이루어져 있습니다.

문제는 이 상업용 부동산 대출에 많은 부분을 할애하고 있는 미국 은행의 규모가 ‘작다’는 겁니다. 2022년 말 기준, 1,800억 달러 미만 규모의 은행이 상업용 부동산 대출 시장에서 차지하고 있는 비중은 70%입니다.

자산 규모 7천억 달러 이상의 대형은행은 15%를 차지하고 있는데, 대체로 자산 규모가 작을수록 상업용부동산 대출 시장의 비중이 높았습니다. 상업용부동산 대출에 관한 미국 정부 당국의 규제로부터 중소형은행이 대형은행보다 상대적으로 자유로웠기 때문입니다.

상업용부동산 대출은 절반 가량이 ‘변동금리대출’로 이루어져있습니다. 지금 같은 고금리 상황 속에서, 변동금리대출은 이자 부담을 가중시킬 우려가 있습니다.

게다가, 미국 상업용부동산 대출의 만기도래 시점이 내년에 집중되어 있습니다. 한국은행 설명에 따르면, 2024년까지 만기가 도래하는 상업용부동산 대출규모는 1.1조 달러로, “이와 같이 만기가 집중되어 있는 이유는 상업용부동산 대출은 듀레이션이 5년 이내로 짧은데다 원리금 분할상환방식인 주거용 모기지와 달리 원금일시상환 방식(ballon mortgage) 비중이 높기 때문”이라 설명했습니다.

즉, 대출기간이 상대적으로 짧고, 대출금을 한 번에 갚는 방식이 대부분이기 때문에 2024년에 찾아오는 상업용부동산 대출의 만기가 시장에 가하는 부담이 크다는 겁니다.

상업용부동산 대출을 받은 업자 입장에서는 부진을 겪고 있는 상업용부동산 시장 속에서 매물을 판매해 수익을 보기가 어려울뿐더러, 고금리 환경으로 인해 감당해야 할 이자 부담이 심화되고 있습니다.

이들이 경제적 난관을 타개하지 못하고 디폴트(부도)를 선택할 경우, 상업용부동산 대출을 시행한 금융기관 입장에서는 난처해집니다. 연체율이 늘어나면서 은행의 대출 심리는 위축되고, 관련 대출이 부실해질 가능성은 점차 상승합니다.

아울러, 부동산 시장이 악화되면 악화될수록 상업용부동산 담보가치가 떨어져 ‘모기지’ 대출을 해준 금융기관의 경영상황은 더욱 나빠질 수 있는데요. 은행의 경영난은 곧 뱅크런(Bank run)의 위험을 높입니다.

미국 연방준비제도가 상업용부동산 대출 부문의 금융권 스트레스 테스트 결과, 대형은행들은 심각한 침체를 감내할 수 있을 것으로 나타났습니만, 중소은행들은 그렇지 않을 가능성이 높습니다. 상업용부동산 가격이 40% 떨어지는 등 경제적으로 매우 부정적인 가정 속에서, 중소은행이 평균 649억 달러의 손실을 능히 감당하기는 어려워 보입니다.

다만, 한국은행은 “사무실 외 상업용 부동산의 견조한 수요, 개선된 금융안전성, 완만한 발생 속도 등이 은행전반의 시스템리스크 발생 가능성을 제한할 것”이라며, 시장이 미국의 상업용부동산 대출부실을 막을 수 있는 여력이 있다고 진단했습니다.

한국은행은 만약 리스크가 발생하더라도, 그 손실은 점진적으로 발생할 것이며 미 금융당국이 이에 신속하게 대응할 것이라 덧붙였습니다.