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또 다시 뱅크런?... 美 상업용부동산 대출에 켜진 빨간불

▷ 부진 겪는 美 상업용부동산 시장... 은행권 대출부실 우려
▷ 중소형 은행이 차지하는 비중 커, 대출 시장의 70% 차지
▷ 한국은행, "금융 여건 상, 상업용부동산 대출부실 감당할 여력은 있어"

입력 : 2023.07.05 10:49 수정 : 2023.07.05 10:54
또 다시 뱅크런?... 美 상업용부동산 대출에 켜진 빨간불 (출처 = 클립아트코리아)
 

[위즈경제] 김영진 기자 = 미국 상업용 부동산 시장에 적색 등이 켜진 듯합니다.

 

사무실이나 아파트, 호텔 등 미국에서 상업용으로 사용되는 부동산 가격이 크게 부진하면서, 관련된 은행들의 부실 우려가 커지고 있는 상황인데요.

 

한국은행의 ‘2023년 주요 이슈분석에 따르면, 현재 사무실 중심으로 늘어나고 있는 (미국) 상업용 부동산 대출부실이 재택근무라는 구조적 변화와 고금리 환경이 맞물리면서 앞으로 계속 늘어날 가능성이 있고, 상업용 부동산 대출과 깊게 엮여 있는 미국의 중소형 은행이 위기에 처할 수 있다는 사실을 지적했는데요.

 

★상업용 부동산(Commercial real estate, CRE)이란?

사업목적으로 사용하는, 소득 창출을 위한 부동산

사무실(Office), 아파트(Multifamily), 소매(Retail), 숙박(Hotel), 산업(창고 혹은 병원) 5가지 종류로 구분됨

 

미국의 주거용부동산은 최근 가격이 반전되며 회복세를 보이고 있습니다만, 상업용 부동산은 상황이 다릅니다.

 

미국의 상업용 부동산은 지난 2011년 이후 꾸준히 상승세를 보이다가 코로나19 시기에 정점을 찍었습니다.

 

정점에 도달한 이후로는 점차 가격이 떨어지기 시작해 20234월 기준, 최고치 대비 하락폭이 소매 -35%, 사무실이 -31%, 아파트 -20%, 호텔 -16%, 산업 -5%를 기록하고 있습니다.

 

소매와 사무실의 가격 하락폭이 상대적으로 높은 상황인데요. 가격이 부진하기 때문에 거래량은 80%나 축소되었고, 시장에서는 상업용 부동산의 대출과 관련해서 은행에 리스크가 생긴 것이 아니냐는 불안감이 제기되고 있습니다.

 

미국 은행권에서 상업용 부동산 대출은 은행대출자산의 24%를 차지하고 있습니다. 2008년 글로벌 금융위기 이후, 2013년까지 비중이 축소되었다가 은행들이 수익성 확보를 위해 다시금 상업용 부동산 대출을 적극적으로 늘리면서 증가세로 반전되었습니다.

 

2013년 당시에는 저금리 상황으로 인해 은행이 돈을 벌기가 쉽지 않았기 때문입니다. 당시 상업용 부동산 대출은 높은 수익률을 보였고, 쏠쏠한 이익을 거둔 미국의 은행들은 적극적으로 움직였습니다. 최근 상업용 부동산 모기지(Mortgage) 대출 규모는 무려 4.5조 달러, 원화로 5,800조 원에 달합니다.

 

상업용 부동산 모기지는 미국의 은행이 39%를 보유하고 있으며, 은행이 갖고 있는 대출 자산에서 상업용 부동산 대출은 25%를 차지하고 있습니다. 가장 높은 비중인데요. 종류 별로는 아파트 43%, 사무실 19%, 산업 8%, 호텔 7% 등으로 이루어져 있습니다.

 

문제는 이 상업용 부동산 대출에 많은 부분을 할애하고 있는 미국 은행의 규모가 작다는 겁니다. 2022년 말 기준, 1,800억 달러 미만 규모의 은행이 상업용 부동산 대출 시장에서 차지하고 있는 비중은 70%입니다.

 

자산 규모 7천억 달러 이상의 대형은행은 15%를 차지하고 있는데, 대체로 자산 규모가 작을수록 상업용부동산 대출 시장의 비중이 높았습니다상업용부동산 대출에 관한 미국 정부 당국의 규제로부터 중소형은행이 대형은행보다 상대적으로 자유로웠기 때문입니다.

 

상업용부동산 대출은 절반 가량이 변동금리대출로 이루어져있습니다. 지금 같은 고금리 상황 속에서, 변동금리대출은 이자 부담을 가중시킬 우려가 있습니다.

 

게다가, 미국 상업용부동산 대출의 만기도래 시점이 내년에 집중되어 있습니다. 한국은행 설명에 따르면, 2024년까지 만기가 도래하는 상업용부동산 대출규모는 1.1조 달러로, “이와 같이 만기가 집중되어 있는 이유는 상업용부동산 대출은 듀레이션이 5년 이내로 짧은데다 원리금 분할상환방식인 주거용 모기지와 달리 원금일시상환 방식(ballon mortgage) 비중이 높기 때문이라 설명했습니다.

 

, 대출기간이 상대적으로 짧고, 대출금을 한 번에 갚는 방식이 대부분이기 때문에 2024년에 찾아오는 상업용부동산 대출의 만기가 시장에 가하는 부담이 크다는 겁니다.

 

상업용부동산 대출을 받은 업자 입장에서는 부진을 겪고 있는 상업용부동산 시장 속에서 매물을 판매해 수익을 보기가 어려울뿐더러, 고금리 환경으로 인해 감당해야 할 이자 부담이 심화되고 있습니다.

 

이들이 경제적 난관을 타개하지 못하고 디폴트(부도)를 선택할 경우, 상업용부동산 대출을 시행한 금융기관 입장에서는 난처해집니다. 연체율이 늘어나면서 은행의 대출 심리는 위축되고, 관련 대출이 부실해질 가능성은 점차 상승합니다.

 

아울러, 부동산 시장이 악화되면 악화될수록 상업용부동산 담보가치가 떨어져 모기지대출을 해준 금융기관의 경영상황은 더욱 나빠질 수 있는데요. 은행의 경영난은 곧 뱅크런(Bank run)의 위험을 높입니다.

 

미국 연방준비제도가 상업용부동산 대출 부문의 금융권 스트레스 테스트 결과, 대형은행들은 심각한 침체를 감내할 수 있을 것으로 나타났습니만, 중소은행들은 그렇지 않을 가능성이 높습니다. 상업용부동산 가격이 40% 떨어지는 등 경제적으로 매우 부정적인 가정 속에서, 중소은행이 평균 649억 달러의 손실을 능히 감당하기는 어려워 보입니다.

 

다만, 한국은행은 사무실 외 상업용 부동산의 견조한 수요, 개선된 금융안전성, 완만한 발생 속도 등이 은행전반의 시스템리스크 발생 가능성을 제한할 것이라며, 시장이 미국의 상업용부동산 대출부실을 막을 수 있는 여력이 있다고 진단했습니다.

 

한국은행은 만약 리스크가 발생하더라도, 그 손실은 점진적으로 발생할 것이며 미 금융당국이 이에 신속하게 대응할 것이라 덧붙였습니다.

 

 
김영진 사진
김영진 기자  jean@wisdot.co.kr
 

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1

자유민주국가 대한민국의 국회의원이라는 집단은 국민의 소리를 경청하고 모두가 각자의 자리에서 행복하게 살 권리를 보장해 주는 일을 하라고 국민들의 피묻은 돈을 매달 따박 따박 받아 누리면서 왜! 어느 이기적인 한 단체의 광란에 합류하여 최중증발달장애인과 그 가족의 눈에 피눈물을 흘리게 하는것입니까? 모두 알고 있죠! 그들과 정치인들은 말한마디 못하고 똥.오줌도 못가리고 병원진료도 거부받는 천방지축 날뛰는 우리 최중증발달장애인들을 말이 좋지 지원주택이요? 그곳에서 어떻게 살아가라는 겁니까? 지금의 거주시설에서 처럼 즐겁게 모든것을 누리며 살게 할수있습니까? 아무런 대책도 없이 그저 뱉은말 이행하여 자신의 명예와 권력과 이권을 쟁취하려는 것 말고는 최중증발달장애인의 고통과 처참한 삶은 단 1도 알고 싶지 않은 당신들! 천벌을 받을것입니다!

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대한민국은 거주이전에 자유가 보장되는 나라인데 왜 당사자에 의견은 무시하고 제삼자가 탈시설하라 난리인가요? 이것도 인권을 무시하는 처사가 아닌가요?

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시설에 있는 장애인은 대부분이 자립불가능한 중증발달장애인입니다 지적능력이 2살정도인 장애인이 어떻게 스스로 판단하고 삶을 영위하라는건지~~ 아무런 전문적인 지식과 경험이 없는 활동지원사에게 목숨을 맡기고 고립된 주택에서 방임 학대하도록 하는것인지 늙고 병든 부모들이 오늘도 거리에서 상복을 입고 피눈물을 흘려야만 하는 야만적 현실이 개탄스럽습니다

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자립지원이라는 이름으로 결국 탈시설로 시설폐쇄를 목적으로 하는 악법입니다 장애의 특성 유형과 싱관없이 모두 자립해야힌다는 장애의 이해를 전혀하지못히는 몰상식한 법안은 누구를 위한 법입니까? 말도 못하는 중증장애인의 생명과 안전은 누가 책임지나요?

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절대 반대합니다. 인간을 망치는 악법 절대 반대합니다.

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학생뿐 아니라 모든 인간의 인권은 보장되어야하고 모든 사람이 인간으로서의 존엄과 가치를 실현하며 자유롭고 행복한 삶을 이뤄나가야 하는것이지 특정집단을 위한답시고 법을 계정하는것은 계속해서 분란만 만들뿐입니다 민주당은 계속 이상한 법들좀 만들지 않았음 합니다

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중증발달장애인에게 시설은 선택이 아니라 생명줄입니다. 시설은 감옥이 아닙니다. 어린아기 수준의 장애인들에게 탈시설이 의미가 있겠습니까? 각자 장애에 맞는 주거권을 나라에서는 보장햬야 합니다. 탈시설로 몰아가는 것은 폭력이며 중증발달장애인의 삶을 벼랑으로 몰고 가는 것입니다. 탈시설 조례안은 폐지 되어야 합니다. 전장연은 이일에 당사자가 아님니다. 각자 장애에 맞는 주거권이 필요합니다.