(출처 = 클립아트코리아)

[위즈경제] 김영진 기자 = 금융감독원(이하 ‘금감원’)이 “부동산 PF의 질서 있는 정상화를 차질없이 추진하고 있다”며, 시장의 불안을 잠재우기 위해 나섰습니다.

금감원은 “지난 4월 27일부터 ‘PF 대주단 협약’을 재가동했다”면서, “2023년 9월부터는 1조원 규모의 ‘부동산 PF 사업장 정상화 지원펀드’를 본격적으로 가동하여 민간 자율의 사업재구조화 노력을 뒷받침해나갈 계획”이라고 전했는데요. 이와 관련, 한국자산관리공사는 ‘부동산 PF 사업장 정상화 지원펀드’의 원활한 운영을 위해 KB자산운용, 신한자산운용 등 5개 위탁운용사와 함께 업무협약을 체결했습니다.

‘부동산 PF’에서, PF는 프로젝트 파이낸싱(Project Financing)의 약어입니다.

금융감독용어사전에 따르면, 부동산 PF란 “부동산개발 관련 특정 프로젝트의 사업성을 평가하여 그 사업에서 발생하라 미래 현금흐름(Cash Flow)을 제공된 차입원리금의 주된 상환재원으로 하는 대출”을 의미합니다.

쉽게 말해, 부동산의 ‘미래’를 담보로 대출하는 겁니다. 투자하려는 부동산이 미래에 어느 정도의 수익을 제공할 수 있을지 어림잡은 뒤, 이 예측을 바탕으로 투자금을 빌린다는 이야기입니다.

토지 매입 등을 비롯해 부동산 개발과 관련한 자금을 부동산 PF 대출로 마련할 수 있는데요.

문제는 부동산 PF가 갖고 있는 ‘위험’입니다. 부동산의 향후 수익성은 어디까지나 ‘미래’의 영역입니다.

현재의 기준으로는 재단할 수 없기 때문에, 어느 정도 예측할 수는 있어도 퍼즐조각처럼 정확하게 맞추기는 어렵습니다.

우리나라의 부동산 PF 시장은 ‘브릿지론’과 ‘본PF’로 구성되어 있는데, 이 중 ‘브릿지론’의 리스크가 상대적으로 큽니다.

하나금융경영연구소가 발간한 ‘부동산 PF 시장 현황 및 전망’에 따르면, 브릿지론은 “개발사업 초기에 토지매입 등을 위해 시행사가 금융기관으로부터 대출받는 자금”입니다. 1년 내외의 단기대출 형식으로 이루어지는데요.

본PF는 부동산 개발 초기 단계를 지나 ‘착공 시점’에 대출받는 자금으로, “건물 준공에 필요한 각종 사업비”를 포함합니다.

특이한 점은, 브릿지론을 받은 시행사는 ‘본PF’로 다시금 대출을 받아 브릿지론의 대출금을 상환합니다.

본PF는 부동산을 분양하거나, 자산을 매각해 얻은 수입으로 대출금을 상환하는데요. 이 구조는 여러모로 위험성을 내포하고 있습니다.

만약, 브릿지론을 받은 시행사가 부지를 확보하지 못하고, 지자체의 인허가가 지연되거나, 시공사 및 대주단(자금을 빌려주는 금융기관)을 구하지 못하는 등 부동산 개발 초기에 어려움을 겪는다면, 본PF 대출을 받기가 힘들어집니다. PF 자체가 부동산의 수익성을 보고 대출을 해주는 건데, 부동산 개발 자체가 어려운 시행사에게 자금을 빌려줄 금융기관은 사실상 없기 때문입니다.

그렇다면 브릿지론을 통해 자금을 빌려준 금융기관 입장은 더더욱 난처해집니다. 시행사가 갚아야 할 원리금은 연체되고, 부실화되면 될수록 해당 금융기관은 손해를 볼 수밖에 없습니다.

금융당국에 따르면, 2023년 3월말 기준 부동산 PF 대출잔액은 131.6조 원으로 나타났습니다.

2020년 말 92.5조 원부터 꾸준히 증가하고 있으며, 연체율 역시 상승세를 보이고 있습니다. 2023년 3월말 기준 연체율은 2.01%p인데요.

은행권보다 증권, 보험, 여신전문 등 비금융권의 PF 대출 규모가 더 큰 상황입니다. 2023년 3월말 기준 은행권의 PF대출 잔액은 41.7조 원, 보험의 대출 잔액은 43.9조 원에 달합니다.

PF 대상영역이 비아파트, 비수도권 등으로 확대되면서 증권사 등이 브릿지론을 포함한 사업 초기 자금 대출에 적극적으로 참여했기 때문입니다.

하나금융연구소는 최근 우리나라 부동산 PF 시장의 구조적 취약성을 점검했습니다. “금리 인상 및 레고랜드 사태 등으로 금융시장 경색이 본격화되면서 PF 대출 시장이 위축”되는 한편, “개발비용의 증가 및 분양시장의 침체는 PF 대출 상환 리스크를 확대시킨 구조적 요인”이라고 진단했습니다.

우리나라 부동산 시장의 부진은 곧 연체율의 상승을 불러왔고, 결과적으로 건설사 및 신탁사의 채무부담이 증가했습니다. 브릿지론을 상환하기가 어려워진 건데요. 부동산 PF를 받은 시행사와, 자금을 빌려준 금융기관 모두 부실 우려가 있는 셈입니다.

다만, 금융업계에서 부동산 PF 시장에 대해 큰 우려의 목소리는 나오고 있지 않습니다.

4일 권대영 금융위원회 상임위원 주재로 개최된 ‘제2차 부동산 PF 사업정상화 추진상황 점검회의’에서 금융협회, 위탁운용사 등의 참석자들은 “향후 (부동산 PF) 연체율 상승세는 시차를 두고 둔화될 것”으로 전망하며, “현재 부동산 PF 부실이 한 번에 현재화되지 않고, 질서 있게 정상화/정리되고 있다”고 평가했습니다. 부동산 PF 시장의 위험에 대응할 수 있는 여력을 갖고 있다는 의견도 덧붙였는데요.

금융당국은 우려가 남아있는 만큼, 부동산 PF의 연착륙을 위해 계속해서 힘쓰겠다는 입장입니다.

부동산 PF 리스크가 금융회사나 건설사로 전이되지 않도록 선제적으로 대응하는 건 물론, 1조 원 규모의 ‘PF 사업장 정상화 지원펀드’가 9월부터 본격 가동을 시작하면 부실/부실우려 사업장의 정상화가 가속화될 것으로 전망했습니다.