불안한 '부동산 PF 대출 시장'... 금융당국, "선제적으로 대응"
▷ 금융당국, 오는 9월부터 1조 원 규모의 '부동산 PF 사업장 정상화 펀드' 가동
▷ 리스크 높은 부동산 PF 대출, 대출잔액과 연체율 ↑
▷ 금융업계, "대응 여력 있어"
(출처 = 클립아트코리아)
[위즈경제] 김영진 기자 = 금융감독원(이하 ‘금감원’)이 “부동산 PF의 질서 있는 정상화를 차질없이 추진하고 있다”며, 시장의 불안을 잠재우기 위해 나섰습니다.
금감원은 “지난 4월 27일부터 ‘PF 대주단 협약’을 재가동했다”면서, “2023년 9월부터는 1조원 규모의 ‘부동산 PF 사업장 정상화 지원펀드’를 본격적으로 가동하여 민간 자율의 사업재구조화 노력을 뒷받침해나갈 계획”이라고 전했는데요. 이와 관련, 한국자산관리공사는 ‘부동산 PF 사업장 정상화 지원펀드’의 원활한 운영을 위해 KB자산운용, 신한자산운용 등 5개 위탁운용사와 함께 업무협약을 체결했습니다.
‘부동산 PF’에서, PF는 프로젝트 파이낸싱(Project Financing)의 약어입니다.
금융감독용어사전에 따르면, 부동산 PF란 “부동산개발 관련 특정 프로젝트의 사업성을 평가하여 그 사업에서 발생하라 미래 현금흐름(Cash Flow)을 제공된 차입원리금의 주된 상환재원으로 하는 대출”을 의미합니다.
쉽게 말해, 부동산의 ‘미래’를 담보로 대출하는 겁니다. 투자하려는 부동산이 미래에 어느 정도의 수익을 제공할 수 있을지 어림잡은 뒤, 이 예측을 바탕으로 투자금을 빌린다는 이야기입니다.
토지 매입 등을 비롯해 부동산 개발과
관련한 자금을 부동산 PF 대출로 마련할 수 있는데요.
문제는 부동산 PF가 갖고 있는 ‘위험’입니다. 부동산의 향후 수익성은 어디까지나 ‘미래’의 영역입니다.
현재의 기준으로는 재단할 수 없기 때문에, 어느 정도 예측할 수는 있어도 퍼즐조각처럼 정확하게 맞추기는 어렵습니다.
우리나라의 부동산 PF 시장은 ‘브릿지론’과 ‘본PF’로 구성되어 있는데, 이 중 ‘브릿지론’의 리스크가 상대적으로 큽니다.
하나금융경영연구소가 발간한 ‘부동산 PF 시장 현황 및 전망’에 따르면, 브릿지론은 “개발사업 초기에 토지매입 등을 위해 시행사가 금융기관으로부터 대출받는 자금”입니다. 1년 내외의 단기대출 형식으로 이루어지는데요.
본PF는 부동산 개발 초기 단계를 지나 ‘착공 시점’에 대출받는 자금으로, “건물 준공에 필요한 각종 사업비”를 포함합니다.
특이한 점은, 브릿지론을 받은 시행사는 ‘본PF’로 다시금 대출을 받아 브릿지론의 대출금을 상환합니다.
본PF는 부동산을 분양하거나, 자산을 매각해 얻은 수입으로 대출금을 상환하는데요. 이 구조는 여러모로 위험성을 내포하고 있습니다.
만약, 브릿지론을 받은 시행사가 부지를 확보하지 못하고, 지자체의 인허가가 지연되거나, 시공사 및 대주단(자금을 빌려주는 금융기관)을 구하지 못하는 등 부동산 개발 초기에 어려움을 겪는다면, 본PF 대출을 받기가 힘들어집니다. PF 자체가 부동산의 수익성을 보고 대출을 해주는 건데, 부동산 개발 자체가 어려운 시행사에게 자금을 빌려줄 금융기관은 사실상 없기 때문입니다.
그렇다면 브릿지론을 통해 자금을 빌려준 금융기관 입장은 더더욱 난처해집니다. 시행사가 갚아야 할 원리금은 연체되고, 부실화되면 될수록 해당 금융기관은 손해를 볼 수밖에 없습니다.
금융당국에 따르면, 2023년 3월말 기준 부동산 PF 대출잔액은 131.6조 원으로 나타났습니다.
2020년 말 92.5조 원부터 꾸준히 증가하고 있으며, 연체율 역시 상승세를 보이고 있습니다. 2023년 3월말 기준 연체율은 2.01%p인데요.
은행권보다 증권, 보험, 여신전문 등 비금융권의 PF 대출 규모가 더 큰 상황입니다. 2023년 3월말 기준 은행권의 PF대출 잔액은 41.7조 원, 보험의 대출 잔액은 43.9조 원에 달합니다.
PF 대상영역이 비아파트, 비수도권 등으로 확대되면서 증권사 등이 브릿지론을 포함한 사업 초기 자금 대출에 적극적으로 참여했기 때문입니다.
하나금융연구소는 최근 우리나라 부동산 PF 시장의 구조적 취약성을 점검했습니다. “금리 인상 및 레고랜드 사태 등으로 금융시장 경색이 본격화되면서 PF 대출 시장이 위축”되는 한편, “개발비용의 증가 및 분양시장의 침체는 PF 대출 상환 리스크를 확대시킨 구조적 요인”이라고 진단했습니다.
우리나라 부동산 시장의 부진은 곧 연체율의 상승을
불러왔고, 결과적으로 건설사 및 신탁사의 채무부담이 증가했습니다. 브릿지론을
상환하기가 어려워진 건데요. 부동산 PF를 받은 시행사와, 자금을 빌려준 금융기관 모두 부실 우려가 있는 셈입니다.
다만, 금융업계에서 부동산 PF 시장에 대해 큰 우려의 목소리는 나오고 있지 않습니다.
4일 권대영 금융위원회 상임위원 주재로 개최된 ‘제2차 부동산 PF 사업정상화 추진상황 점검회의’에서 금융협회, 위탁운용사 등의 참석자들은 “향후 (부동산 PF) 연체율
상승세는 시차를 두고 둔화될 것”으로 전망하며, “현재 부동산
PF 부실이 한 번에 현재화되지 않고, 질서 있게 정상화/정리되고 있다”고 평가했습니다. 부동산
PF 시장의 위험에 대응할 수 있는 여력을 갖고 있다는 의견도 덧붙였는데요.
금융당국은 우려가 남아있는 만큼, 부동산 PF의 연착륙을 위해 계속해서 힘쓰겠다는 입장입니다.
부동산 PF 리스크가 금융회사나 건설사로 전이되지 않도록 선제적으로 대응하는 건 물론,
1조 원 규모의 ‘PF 사업장 정상화 지원펀드’가
9월부터 본격 가동을 시작하면 부실/부실우려 사업장의 정상화가
가속화될 것으로 전망했습니다.
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어디에 사느냐가 아니라 어떻게 사는냐가 토론의 장이되야한다는 말씀 공감하며 중증발달장애인의 또다른 자립주택의 허상을 깨닫고 안전한 거주시설에서 자립적인 생활을 추구하여 인간다운 존엄을 유지할수있도록 거주시설어 선진화에 힘을 쏟을때라 생각합니다 충분한 돌봄이 가능하도록 돌봄인력충원과 시설선진화에 국가에서는 충분한 제도적 뒷받침을 해야합니다
2시설이 자립생활을 위한 기반이 되야합니다. 이를위해 전문인력이 배치되고, 장애인의 특성과 욕구를 반영한 프로그램이 운영되며, 지역사회와 연계된 지원체계가 마련되어야 합니다. 장애인이 보호받으면서 행복한 삶을 살아가는 공간으로 거주시설을 개선하고 지원 되이야 가족도 지역사회에서도 안심할 수 있게 정책개발 및 지원 해야 한다는 김미애의원의 말씀에 감동받고 꼭 그렇게 되길 간절히 바래 봅니다.
3중증발달장애인의 주거선택권을 보장하고 그들에게 필요한 지원을 바랍니다. 탈시설을 주장하시는 의원님들 시설이란 인권을 빼앗는 곳이라는 선입관과 잘못된 이해를 부추기지 마세요. 중중발달장애인을 위해 노화된 시설을 개선해 주세요. 또, 그들의 삶의 보금자리를 폐쇄한다는 등 위협을 하지 마시기를 간곡히 부탁드립니다.
4지역이 멀리 있어서 유트브로 시청했는데 시설장애인 부모로 장애인들이 시설이든 지역이든 가정이든 온전히 사회인으로 살수 있게 해줬으면 좋겠단 생각이 들었습니다
5탈시설 개념에 대해 페터 슈미트 카리타스 빈 총괄본부장은 유엔장애인권리협약에 게재된 탈시설화는 무조건적인 시설 폐쇄를 의미하지 않으며 장애인 인권 향상을 위한 주거 선택의 다양성을 강조하는 것이라고 설명하고 있으며, 미국의 경우 발달장애인의 거주 서비스는 의료적 도움이 필요한 경우, 도전적 행동이 있는 경우, 자립 지원이 필요한 경우 등 여러 거주 서비스 필요성에 의해 장기요양형 거주 시설부터 지역사회 내 자립홈까지 운영하고 있다. 이번 토론회를 통해 거주시설에서의 자립생활 목소리가 정책으로 연결되길 기대합니다.
6장애인도 자기 삶을 결정하고 선택 할 귄리가 있습니다. 누가 그들의 삶을 대신 결정합니까? 시설에서 사느냐 지역사회에서 사느냐가 중요 한게 아니고 살고 싶은데서 필요한 지원을 받으며 살아야합니다. 개인의 선택과 의사가 존중되어야 합니다.
7최중증 발달장애인의 거주시설에서의 생활은 원가정을 떠나 공동체로의 자립을 한 것입니다. 거주시설은 지역사회에서 벗어나 있지 않습니다. 시설안과 밖에서 너무도 다양하게 활동합니다. 원가정이나 관리감독이 어려운 좁은 임대주택에서의 삶과 다른 모두가 함께 만들어가는 공동체야 말로 장애인의 삶의 질을 높이고 사회성이 향상되는 곳입니다. 그리고 가장 안전한 곳 입니다. 최중증발달장애인들이 아파트나 빌라에서 살아가기란 주변의 민원과 벌래 보듯한 따가운 시선 그리고 돌발행동으로 위험한 상황이 많이 일어나고 그때마다 늙고 힘없는 부모나 활동지원사는 대처할수 있는 여건이 안되고 심지어 경찰에 부탁을 해 봐도 뾰족한 수가 없는 것이 현실 입니다. 그러나 거주시설은 가장 전문성이 있는 종사자들의 사명과 사랑이 최중증발달장애인들을 웃게 만들고 비장애인들의 눈치를 안봐도 되고 외부활동도 단체가 움직이니 그만큼 보호 받을수 있습니다 . 예로 활동지원사가 최중증발달장애인을 하루 돌보고는 줄행랑을 쳤습
