[위즈경제] 전희수 기자 = 지난 15일 국회의원회관 제1세미나실에서 주택시장 안정을 위해 실효성 있는 대안을 모색하고자 정책 세미나가 열렸다.

이번 세미나에서는 정부의 기존 미분양 주택 정책을 점검하고, 주택시장 내 수요자의 매수 심리 회복을 위한 제도적 방안이 논의됐다.

환영사를 맡은 국회 국토교통위원회 소속 정준호 더불어민주당 국회의원은 “최근 우리 주택시장은 지역과 계층을 가리지 않고 구조적 양극화가 심화되고 있다”며 “일부 지역에서는 수요가 집중되며 가격이 급등하는 반면, 다른 지역에서는 미분양이 증가되며 지역 경제 전반이 위축되고 있다”고 말했다.

정 의원은 “앞으로는 지역·계층별 특성을 고려한 맞춤형 접근이 필요하다”며 “특히 AI와 빅데이터 등 신기술을 활용해 주택 수요를 예측하고 시장의 흐름을 정밀하게 진단하는 정책 설계가 중요하다”고 강조했다.

손명수 더불어민주당 의원은 “주택시장에서 극명하게 대비되는 양극화 현상은 더 이상 방치할 수 없는 구조적인 문제”라며 “그동안 정부와 국회가 다양한 제도와 정책 수립을 통해 주택 시장 안정화를 위해 노력해왔지만, 현실은 여전히 우리에게 더 많은 과제를 던지고 있다”고 진단했다.

그는 “AI와 빅데이터, 스마트 건설 기술은 시장 예측과 수요관리, 효율적인 공급 체계를 마련하는 데 있어 큰 도움이 될 것”이라며 “오늘 세미나를 통해 각계 전문가들의 깊이 있는 제언과 대안이 모여, 우리 사회가 직면한 주택시장의 양극화 문제와 미분양 해소 과제에 대한 현실적인 해법이 마련되길 바란다”고 덧붙였다.

◇ 매수청구권 활용으로 매수 심리 회복을 꾀해야 

 

서울특별시 민간투자사업 자문위원으로 활동하는 황우곤 신화회계법인 전문위원은 민관 협력에 기반한 미분양 주택 문제 해결 방안으로 ‘AI와 매수청구권 활용 분양 모형’을 제시했다.

황우곤 전문위원은 “글로벌 금융위기가 발생한 2010년에서 2015년 무렵에 정부의 미분양 주택 상황은 매우 심각했다”며 “2015년 이후 부동산 경기가 회복되면서 미분양 문제가 상당 부분 해소됐지만, 2021년부터 서울의 일부 지역을 제외하고 전국적으로 다시 미분양 주택 수가 다시 급격하게 늘어났다”고 설명했다.

그에 따르면 2025년 6월 기준 전국 미분양 주택은 6.3만 호에 달하며, 이중 수도권이 21%, 지방광역시가 32%, 지방시·군이 47%를 차지한다.

황 전문위원은 미분양 주택의 주요 원인으로 △금리 상승 △지역 수요를 고려하지 않은 공급 과잉 △부적절한 입지 선정 △적정 분양가 책정 실패 등을 꼽았다.

 

그는 특히 “수용자 매수 심리 악화가 미분양 주택 발생의 가장 큰 원인”이라며 “서울의 일부 지역의 주택 가격을 잡기 위한 정부의 다양한 수요 억제 정책이 오히려 지방의 주택 구매 심리를 더욱 위축시켰다”고 분석했다.

이어 “미분양 주택 증가로 인해 건설사의 자금난 심화·부도 위험 증가, 지역 경제 불황 등으로 이어져 경제 참여 주체들의 활력이 크게 떨어질 수 있다”며 “미분양 주택 문제는 경기 회복을 위해서 반드시 해결해야 될 과제”라고 강조했다.

황 전문위원은 미분양 CR 리츠, LH 미분양 주택 매입, HUG 환매조건부 매입 등 기존 미분양 주택 정책은 시행·시공·대주 등 공급자를 지원하는 정책에 초점이 맞춰 있으며, 공공의 과도한 재정 부담과 예산이 소요된다고 지적했다.

 

이어 그는 미분양 주택 문제 해소를 위한 ‘매수청구권을 활용한 민간 협력 모형’을 제안했다.
이 방안은 실수요자들의 매수 심리를 회복시키기 위해, 미래의 특정 시점에 미리 정해진 가격(분양가)으로 주택을 되팔 수 있는 권리인 ‘매수청구권’을 수분양자에게 부여하는 방식이다.

구체적인 매수청구권 계약 절차는 다음과 같다. 민관이 협력해 설립한 주택 매입기구가 주택 공급자로부터 수수료를 받고, 주택이 분양될 때 수분양자에게 매수청구권을 부여한다.

 

공급자와 계약한 수분양자는 일정 기간 거주 후 계약 만료 시점에 분양 받은 주택 가격이 하락하면, 주택 매입기구를 상대로 매수청구권을 행사할 수 있다. 반대로 주택 가격이 상승할 경우에는 주택 매도에 따른 차익을 취득할 수 있다.

매수청구권이 행사될 경우, 주택 매입기구는 출자확약을 한 기관들과 공동으로 리츠를 설립해 주택을 매입하고 임대사업을 수행한다. 이후 임대사업을 통해 주택가격이 회복되면 순차적으로 매각해 투자 자금을 회수하는 구조다.

황 전문위원은 “대상은 투기과열지구를 제외한 지역의 미분양 아파트, 주거용 오피스텔, 도시형생활주택 등이며, 사업 대상 선별 작업에는 AI 데이터를 활용해 객관적이고 정량적인 분석이 이뤄질 것”이라고 설명했다.

그는 “이 같은 민관 협력 모형은 수요자인 수분양자의 매수 심리를 회복시키고, 공공의 재정 부담을 최소화하면서 미분양 주택 문제를 해결해 지역 경제를 살릴 수 있다”며 “기존 미분양 주택 정책과 병행해 시행된다면 효과가 극대화될 것”이라고 내다봤다.

 

또한 “지역 기반의 중소 시행·운영사 등 기업형 임대주택사업자를 육성해, 청년·신혼·고령층 등 수요자 특성에 맞는 맞춤형 임대주택 공급이 가능할 것”이라고 덧붙였다.

 

마지막으로 그는 “미분양 주택 문제를 공공 부문이 전적으로 해결할 수는 없다”며 “공공은 최소한의 ‘언덕 역할’을 수행하며 시장 내 매수 심리를 회복시키는 방향으로 정책을 설계해야 한다”고 말했다.

 

이어 “자금 선순환 구조를 마련해 시장의 역동성을 살리고 미분양 문제를 해결한다면, 반드시 큰 효과를 거둘 수 있을 것이라 확신한다”고 강조했다.