27일 국회의원회관 국회 국토교통위원회 소속 전용기 의원이 ‘지역주택조합 제도개선 정책 세미나’ 축사하고 있다. (사진 = 위즈경제)

[위즈경제] 전희수 기자 = 27일 국회의원회관에서 전용기 더불어민주당 의원 주최로 열린 ‘지역주택조합 제도개선 정책 세미나’는 학계·법조계 등 전문가들이 모여 주택법 및 지역주택조합(이하 지주택) 개선 방안을 모색하기 위해 마련됐다.

이번 세미나는 국회 국토교통위원회 소속 전용기 의원이 주최하고 한국부동산산업학회, KURPI(한국도시 및 지역계획학회), 전국지역주택조합연합회, 법무법인 LKB & PARTNERS가 공동 주관했다.

축사에 나선 전용기 의원은 “국가나 대형 건설사가 주도하는 비싼 주택이라는 단 하나의 선택지만을 강요할 것이 아니라면, 지주택이 국민 스스로 자신의 집을 만들어가는 소중한 선택지임을 인정해야 한다”며 “우리의 과제는 ‘잘 관리하는 것’임을 인식해야 한다. 위험은 낮추고 사업성은 높여 국민이 안심하고 선택할 수 있는 제도로 만들어야 한다”고 말했다.

이어 전 의원은 “‘규제냐 완화냐’라는 낡은 이분법을 넘어 ‘주택 소비자에게 무엇이 최선인가’를 논의하는 생산적인 토론의 장이 되기를 바란다”며 “오늘 논의가 앞으로 정책 조성에 반영될 수 있도록 노력하겠다”고 덧붙였다.

◇ 김광수 정책국장 “사업 병목 구간…힘 약한 조합원 피해 현실” 

김광수 한국부동산산업학회 정책국장은 남해 전통 어로 방식인 ‘죽방렴’을 비유로 들었다. 죽방렴은 물살이 센 곳에 설치해 멸치는 쉽게 잡히지만, 힘이 센 물고기는 거슬러 빠져나갈 수 있는 구조다.

그는 “우리 지역주택조합 조합원의 모습도 이와 비슷하다”며 제도의 구조적 문제 속에서 상대적으로 힘이 약한 조합원들이 피해를 입는 현실을 지적했다.

이어 “사실 주택이 필요해 지역주택조합에 가입했지만, 막상 경험해보면 예상과 다른 문제들이 많아 당황하게 된다. 빠져나가려 해도 빠져나갈 수 없는 상황에 본인과 가족이 갇히면 느끼며 문제를 제기할 수밖에 없다”고 설명했다.

국토연구원이 지난 7월 발표한 자료에 따르면, 전국 지주택 사업장은 총 618곳이며, 공급 잠재력은 약 36만1천 세대, 조합원 가입 수는 26만 1천 명에 달한다. 전체 사업장 중 절반 이상인 51.2%(316곳)가 모집신고 단계에 머물러 사업이 초기 단계에서 진척되지 못하고 있으며, 반면 약 27%(166곳)는 사업계획 승인을 받아 착공에 들어간 상태다.

김 정책국장은 2023년 기준 조합설립인가, 2024년 기준 모집신고 단계에 따른 부산 지역 주택조합사업 단계별 소요기간을 분석해 주요 병목 구간을 식별했다고 밝혔다. 조사 결과, 모집신고에서 조합설립인가까지 평균 605일, 조합설립인가에서 사업계획승인까지 평균 1,050일, 사업계획승인에서 착공까지 평균 389일이 소요됐다.

그는 특히 조합설립인가에서 사업계획승인 단계까지를 ‘병목 구간’으로 꼽았다. 원인으로는 ▲95% 토지 사용권원·소유권 확보 요건 ▲비조합원 토지 소유자와의 매도 협상 ▲사업 지연에 따른 조합원 탈퇴 등을 지적했다. 사업이 장기화될수록 공사비 증액 갈등과 분담금 증가, 나아가 사업 무산 위험이 커진다는 설명이다.

현행 제도상 조합 설립 인가에는 전체 토지의 80% 사용 동의와 15% 소유권 확보가 필요하며, 사업계획 승인을 위해서는 95% 소유권이 충족돼야 한다. 

김 정책국장은 “이 사실을 가장 잘 아는 토지 지주들이 이를 역이용해 동의서 확보와 소유권 매입 과정에서 많은 시간이 지체된다”며 “지주들의 동의를 원활히 얻을 수 있는 제도적 방안이 마련된다면 문제 해결에 도움이 될 것”이라고 강조했다.

◇ “지주 조합원 제도·조합장 전문성 강화 필요” 

김광수 정책국장은 제도 개선 방안으로 ▲토지 소유권 확보 요건 완화 ▲지주조합원 제도 도입 ▲추진위원회 법제화 ▲추진위원장·조합장 자격제 및 교육 의무화 ▲업무대행사 등록제 및 책임 강화 ▲지구단위계획 수립 후 조합원 모집 의무화 ▲‘지역주택조합’ 명칭 변경 등을 제안했다.

특히 그는 지주조합원 제도 도입의 필요성을 강조했다. 현행법상 조합원 자격은 무주택자 또는 전용 85㎡ 이하 1주택 세대주로 한정된다.

그는 “사업지 내 단독주택 2~3층을 보유한 주민도 조합원 자격이 없어 결국 주택을 팔 수밖에 없는 상황에 놓인다”며 “돈 문제가 아니라 대를 이어 살아온 터전을 떠나야 하는 현실 때문에 주민들이 동의하지 않아 사업 초기 동의 절차와 토지 확보가 지연되는 문제가 발생한다”고 지적했다.

이에 따라 그는 ‘무주택·1주택자인 모집조합원’과 ‘토지·건물 소유자인 지주조합원’을 구분해 신설할 것을 제안했다. 또한 “환지 방식을 도입해 지주 조합원이 토지를 매도할 경우 양도소득세 면제 혜택을 받을 수 있도록 해야 한다”고 덧붙였다.

또한 추진위원장과 조합장의 전문성 강화도 필요하다고 강조했다. 그는 “대부분 일반 조합원이 선출돼 법적·제도적 이해가 부족한 상태에서 사업을 이끌다 보니 한계가 크다”며 “기업이라면 전문성이 부족한 사람을 CEO로 영입하지 않을 것”이라고 말했다. 이어 “추진위원장·조합장은 조합원 자격을 유지하고, 국토교통부령으로 정한 교육을 반드시 이수하도록 해 자격 요건을 법으로 명확히 해야 한다”고 설명했다.

이유리 국토교통부 과장은 “발제에서 제안된 아이디어 중 제도 개선이나 운영에 반영할 수 있는 부분이 많다”며 “검토를 거쳐 조속히 제도 개선 방안을 마련하겠다”고 밝혔다.