27일 국회의원회관 박문수 한국부동산산업학회 회장이 ‘지역주택조합 제도개선 정책 세미나’의 개회사를 맡았다. (사진=위즈경제)

[위즈경제] 전희수 기자 = 한국부동산산업학회는 지역 주택의 현황을 점검하고 주택 공급 활성화를 위한 ‘지역주택조합 제도개선 정책 세미나’를 27일 국회의원회관에서 개최했다.

이번 세미나는 국회 국토교통위원회 소속 전용기 더불어민주당 의원이 주최하고, 한국부동산산업학회·KURPI(한국도시 및 지역계획학회), 전국지역주택조합연합회·법무법인 LKB & PARTNERS가 주관했으며, 학계와 법조계가 함께 모여 주택법 및 지역주택조합(이하 지주택) 개선 방안을 모색하기 위해 마련됐다.

1980년대에 도입된 지주택 제도는 ▲무주택자의 내 집 마련 기회 확대 ▲시장 가격보다 저렴한 주택 공급 ▲청약 경쟁 외 다양한 주택 마련 경로 제공을 취지로 만들어졌다.

개회사를 맡은 박문수 한국부동산산업학회 회장은 “지주택 제도는 본래 무주택 서민에게 내 집 마련의 기회를 제공하기 위해 도입된 소중한 장치였다”고 말했다.

이어 박 회장은 “그러나 현실에서는 시공사의 과도한 개입, 공사비 문제, 전문성 부족 등으로 사업이 지연되거나 무산되는 사례가 반복되고 있다. 피해는 고스란히 조합원에게 돌아가고 제도에 대한 신뢰마저 흔들리고 있다”고 지적했다.

그는 “조합 운영의 투명성과 공정성을 확보하기 위해 조합원의 권리 보장, 시공사와의 계약 구조 합리화, 신뢰성 있는 대형사 육성 등 다양한 대책 마련이 절실하다”며 “오늘 논의가 제도 개선의 출발점이 되길 기대한다”고 밝혔다.

◇ 김혜겸 변호사, 지역주택조합 실패…토지 확보부터 난항 

 

김혜겸 법무법인 영 변호사는 ‘주택법 개정 필요성과 입법적 제언’을 주제로 지주택 제도의 정상화 방안을 제시했다.

그는 인천 ○○조합, 성수동 트리마제, 대전 용운동 사례를 대표적 실패 사례로 꼽았다.

인천 조합은 조합원을 초과 모집한 상태에서 토지를 확보하지 않고 분담금을 징수해 900억 원의 피해가 발생했다. 성수동 트리마제는 조합과 시공사 간 갈등으로 분담금이 급증하며 조합원 권리가 침해됐다. 대전 용운동은 추진위원회와 업무대행사의 불투명한 자금 운용으로 토지 매입이 지연돼 ‘알박기’ 현상과 피해가 확산됐다.

김 변호사는 실패 사례에서 ▲토지 확보 지연 ▲분담금 증가 ▲업무대행사 관리 부재 ▲조합원 보호 미흡 ▲지자체 감독 한계 등의 구조적 문제를 지적했다. 특히 조합 설립 인가(토지 확보 80%)와 사업계획 승인(토지 확보 95%) 간 괴리가 토지 매입 난항과 금융비용·시공비 증가로 이어진다고 분석했다.

그는 “초기 시행 계획 단계에서 분담금 증가 구조를 면밀히 파악하는 것이 중요한데, 업무대행사의 역량 부족으로 어려움이 크다”며 “사업이 실패할 경우 업무대행사가 책임을 회피하면서 오히려 분담금 증가 구조를 심화시키고 있다”고 말했다.

이에 따라 김 변호사는 “업무대행사의 전문성을 검증할 장치 마련과 법적 책임 강화가 필요하다”고 강조했다. 이어 “지자체의 관리·감독 권한이 인허가 절차적 검토에만 머무는 한계도 개선해야 한다”고 덧붙였다.

◇ 지주택 성공하려면…현실 반영해 토지 확보 요건 완화

김 변호사는 지주택의 대표적인 성공 사례로 인천 송도 ‘이편한세상’을 들었다. 사업 착수 전 토지 95% 이상을 확보하고, 투명한 조합 운영과 전문성을 갖춘 업무대행사 선정, 인천시의 적극적인 지원과 감독이 결합돼 성공할 수 있었다는 설명이다.

성공 사례를 참고해 그는 입법 및 정책 개선 방안으로 ▲토지 확보 요건 완화 ▲토지 소유자 지주 조합원 제도 법제화 ▲조합원 가입 기준일 변경 ▲업무대행사 등록 의무화 등을 제안했다.

특히 그는 “현실을 반영해 사업계획 승인 요건을 토지 확보 80% 이상으로 완화하고, 토지 확보율에 따른 단계적 인허가 체계를 도입해 사업 지연을 방지해야 한다”고 말했다.

또한 업무대행사 등록 의무화를 통해 전문성과 책임성을 강화해야 한다고 강조했다.

그는 “전문 인력 보유와 사업 실적 증명, 보수 교육 이행 등을 통해 전문성 요건을 충족해야 한다”며 “사업 실패 시 업무대행사도 법적 책임을 지도록 명확히 하고, 주택법상 처벌 규정도 강화할 필요가 있다”고 말했다.

이어 “허위 광고, 자금 유용 등 위법 행위로 조합원의 권익이 침해되고 지역주택조합 제도의 이미지가 실추되고 있다”며 “지방자치단체의 운영 실태 조사 정례화와 중재 권한 부여를 통한 역할 강화가 필요하다”고 덧붙였다.

아울러 국토교통부 차원의 관리·감독 체계와 통합 관리 시스템 구축, 표준 업무 지침 제공, 우수 사례 확산 및 홍보를 통해 지역주택조합 제도의 긍정적 이미지를 회복해야 한다는 점도 강조했다.

김 변호사는 “지주택 제도의 정상화를 통해 실수요자 중심의 주택 공급을 확대하고, 조합원 권익 보호와 사업의 투명성·안정성을 높일 수 있다”며 “일반 분양 외 다양한 공급 경로 확보로 시장 안정화에도 기여할 것”이라고 말했다.

마지막으로 그는 “지역주택조합은 무주택 서민을 위한 제도”라며 “단순 폐지가 아닌 제도 개선과 정상화를 통해 본래 취지인 주거 안정 기능을 회복해야 한다”고 강조했다.