9일 국회 의원회관에서 열린 ‘근심주택 된 서울시 청년안심주택 문제점과 해결방안 토론회’ (사진=위즈경제)

[위즈경제] 이수아 기자 =서울시가 청년 주거문제 해결책으로 내놓은 ‘청년안심주택’이 오히려 전세 사기 피해의 온상이 되고 있다는 비판이 국회 토론회에서 제기됐다.

9일 국회 의원회관에서 열린 ‘근심주택 된 서울시 청년안심주택 문제점과 해결방안 토론회’에서는 보증금 미반환 사태를 중심으로 제도의 구조적 한계와 서울시의 관리 부실을 집중적으로 논의됐다. 

◇ 청년안심주택, 보증보험 미가입 1,200가구…제도 허점 드러나

이성영 동천주거공익법센터 연구원은 청년안심주택의 현황과 제도적 한계를 짚었다. 청년안심주택 80개소 총 2만6,654가구 중 8개소 1,231가구가 전세보증금 반환 보증보험에 미가입 상태였다. 실제 문제가 불거진 곳은 ▲잠실동 센트럴파크(134가구) ▲사당동 코브(85가구) ▲쌍문동 에드가쌍문(13가구) ▲구의동 옥산그린타워(55가구) 등 4개소, 총 287가구에 달한다.

특히 계약서에는 보증보험 가입 사실이 기재돼 있었으나 실제로는 가입돼 있지 않았고, 등기 후 근저당 설정 예정이라 했지만 실제로는 등기 이틀 전 근저당을 설정하는 등 허술한 관리가 드러났다.

청년안심주택은 공공지원 민간임대주택으로 민간사업자에게 세제 감면, 금융 혜택을 제공하는 대신 ▲8~10년 이상 의무임대기간 ▲초기 임대료 감면 ▲임대료 인상을 제한을 조건으로 하는 구조다. 

또한 청년안심주택은 역세권 내 용적률 상향 및 용도지역 변경 등 도시계획 지원, 개발 자금조달에 대한 HF 융자보증을 통해 역세권 내 청년층을 위한 공공지원 민간임대주택을 공급한다. 이 연구원은 “공공이 여러 혜택을 임대인에게 지원하지만, 결국 민간임대사업자와 청년 임차인 간의 임대차 계약 과정에서 문제가 발생했다”고 밝혔다. 

청년안심주택은 자금조달 방식에 따라 ▲일반 PF(프로젝트 파이낸싱) ▲HF 보증부 PF ▲HUG 임대리츠 등으로 나뉜다. 그러나 실제로는 대부분이 ‘HF 보증부 PF’ 대출 구조를 따른다. 일반 PF는 금리가 높아 금리 인상기에 특히 취약하다. 반면 HF 보증부 PF는 사업자의 지분 비율은 높지만, 대출 금리가 3개월 단위 변동금리여서 금리 상승 위험에 그대로 노출된다.

또한 청년안심주택은 공공이 직접 출자하지 않는 구조라 HUG 임대리츠와 달리 공공과 민간이 이해관계를 공유하지 않는다. 이 때문에 서울시가 사업 진행 과정에서 실질적으로 개입하거나 통제하기 어려운 구조적 한계를 안고 있다는 지적이 나온다.

◇ 보증금을 잃고 주거 불안에 내몰린 청년들

서동규 민달팽이유니온 위원장은 이번 사태가 청년들에게 집중적으로 타격을 주고 있다고 지적했다. 올해 9월 2일 기준 전세사기 피해자 인정 건수는 3만3,135건이며, 이 중 75.5%가 40세 미만 청년이라고 설명했다.

잠실 ‘센트럴파크’ 세입자 134세대는 총 228억 원, 사당 ‘코브’ 85세대는 총 104억 원의 보증금을 잃을 위기에 처했다. 그는 “잠실은 강제경매가 시작됐고 사당은 가압류가 설정됐다”며 “최근 한 달 사이 추가 가압류가 이어지며 피해는 줄지 않고 오히려 확대되고 있다”고 전했다. 

서 위원장은 쌍문동 청년안심주택의 경우 이미 2022년 8월 가압류가 설정됐음에도 불구하고, 실제 보증금 피해 사실이 언론에 처음 알려진 것은 2년이 지난 2024년 9월이었다며, 그만큼 대응이 늦고 대처가 미흡했다고 지적했다.

보증금 피해뿐 아니라 주택 관리 부실도 문제다. 일부 단지는 지하 주차장 천장 붕괴, 전기 차단, 승강기와 CCTV 작동 중단 등 심각한 생활 불안에 직면했다. 세입자들은 “서울시가 운영하는 주택이라 믿고 입주했다가 더 큰 피해를 보게 됐다”고 호소했다. 관리비마저 주변 시세보다 두세 배 비싸 입주자 부담이 가중되고 있다.

그러나 서울시는 청년안심주택을 민간임대주택으로 규정하며 건설 단계 이후 개입하기 어렵다고 밝혔다. 이에 대해 서 위원장은 “서울시가 책임을 회피하고 있다”며 “정책사업에서 전세사기가 발생한 황당한 사태에서 반드시 교훈을 얻어야 한다”고 주장했다. 

◇ 서울시 감독 부실이 불러온 전세 피해, 임차인 보호가 핵심

권지웅 전 국정기획위 자문위원은 문제의 본질을 시장 상황이 아닌 행정 관리 부실로 규정했다. 그는 “서울시와 구청은 보증보험 가입 및 협약 이행 여부를 감독할 법적 권한과 책임이 있었다“고 지적했다. 

또한 권 자문위원은 보증보험 요건이 과도하지 않다고 강조했다. 그는 “근저당 금액이 주택가 대비 60% 이하, 근저당·전세금 합산 90% 이하 조건은 상식적인 기준”이라며 이미 2년 전부터 시행된 제도라는 점을 강조했다. 

권 자문위원은 서울시가 지난 8월 20일 발표한 보증금 ‘선지급 후회수’ 방식은 방향 자체는 적절하다고 평가했다. 그러나 구체적 로드맵과 예산, 조례 정비가 부족해 실제 집행은 불투명하다고 지적했다. 특히 선순위 피해자뿐 아니라 후순위 피해자도 선지급 방식에 포함해야 한다고 제안했다.

그는 또한 지속 가능한 장기간 대안의 필요성을 강조했다. “현재 280호의 피해 주택뿐 아니라 앞으로 공급될 주택에도 같은 문제가 발생할 수 있다”며 “사업계획 승인 단계에서부터 자기자본 요건과 보증보험 가입 여부를 철저히 점검해야 한다”고 밝혔다. 

아울러 전세사기 특별법과 연계해 서울시가 피해자 인정 절차를 대행할 수 있도록 제도적 역할을 확대해야 한다고 제안했다. 그는 “임차인은 소유자가 아니므로 시장 위험을 감당할 이유가 없다”며 “전세 계약은 시장 상황과 무관하게 반드시 보장돼야 한다”고 강조했다.

이번 토론회에서 발제자들은 공통으로 청년안심주택이 단순한 민간임대가 아니라 서울시가 정책적으로 추진한 사업이라는 점을 지적했다. 그럼에도 불구하고 보증보험 미가입, 관리 부실, 피해 대책 미흡은 서울시의 책임 회피로 귀결된다는 비판이 이어졌다.

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