“피해자가 직접 나섰다”… 협동조합 통한 전세사기 회복 모델 주목
▷ 탄탄주택협동조합, 보증금 회복률 93.6% 달성… 청년 피해자 중심 자발적 대응 사례
▷ 시민연구팀 “사회적 경제 방식, 제도 밖 전세사기 대안 될 수 있어”
국회의사당 의원회관에서 27일 ‘전세사기 정책연구 시민펠로우십’ 최종 연구결과 발표회가 열렸다 (사진=위즈경제)
[위즈경제] 이수아 기자 =서울 국회의사당 의원회관에서 27일 ‘전세사기 정책연구 시민펠로우십’ 최종 연구결과 발표회가 열렸다.
기민지, 김채미, 박명순, 정다교 연구진으로 구성된 시민연구팀은 ‘사회적 경제 방식을 활용한 전세사기 피해 회복 모델 연구’를 주제로 발표했다.
연구진은 전세사기 피해자가 사회적 경제 조직인 협동조합에 자발적으로 참여해 주거를 유지하고 피해액 대부분을 회복한 ‘탄탄주택협동조합’ 사례를 민간 주도 회복 모델로 주목했다. 사회적 경제 방식이 제도권의 한계를 보완하는 새로운 대안이 될 수 있다는 설명이다.
연구에 따르면 2025년 7월 기준 전세사기 피해자는 약 3만 명을 넘었으며, 이 가운데 20~30대 청년층이 75%를 차지한다. 피해자의 다수가 사회 초년생이거나 주거 취약 계층에 속해 기존 제도만으로는 피해 회복이 어렵다는 지적이 이어지고 있다. 정부가 전세사기 특별법 제정과 전세보증보험 제도 개선 등 대응책을 마련했지만, 여전히 제도적 사각지대는 해소되지 않은 상황이다.
이러한 가운데 ‘탄탄주택협동조합’은 피해자들이 직접 주택협동조합에 참여해 보증금을 회수하고 주거권을 안정적으로 유지한 사례로, 전세사기 회복의 새로운 방향을 보여줬다.
◇ 협동조합 모델, 사회적 경제의 가능성 제시
탄탄주택협동조합은 2023년 경기도 동탄에서 발생한 대규모 전세사기 사건을 계기로 창립됐다. 당시 오피스텔 약 300채를 소유한 임대인이 250억 원 규모의 보증금을 편취한 뒤 반환 능력이 없는 상황이 발생했으며, 피해자는 대부분 청년 1~2인 가구였다.
협동조합은 사회주택 활동가 7명과 전세사기 피해자 21명이 조합원으로 참여해 피해 물건 21채를 인수했다. ‘출자금 10%, 전세보증금 90%’ 구조로 계약을 체결한 뒤 일정 기간 거주 후 월세 전환을 통해 임대 수익을 창출했고, 이 수익은 출자금 반환과 추가 회복 자금으로 적립하는 방안을 검토했다.
초기에는 주택도시보증공사의 보증보험 가입이 거부되며 사업이 위기를 맞았지만, 화성시의 최소 변제금 기준인 4,800만 원을 충족한 계약으로 과태료 부과를 피하고 법적 정당성을 확보했다. 이후 사회가치연대기금과 화성 한마음신협의 저리 대출을 통해 전세보증금 차액을 마련하며 자금 조달 기반을 갖췄다.
2025년 5월 23일 열린 조합원 임시총회에서는 전 조합원의 탈퇴와 출자금 전액 환급이 의결됐다. 조합원 1인당 평균 피해 금액은 약 1억 3,940만 원이며, 회복률은 93.6%에 달했다. 연구팀은 성공 요인으로 ▲선순위 채권 부재 ▲높은 지역 임대 수요 ▲청년층의 경제활동 능력 ▲전문성과 헌신을 갖춘 설립인 등을 꼽았다.
다만 확산 가능성과 지속 가능성에는 한계도 지적됐다. 선순위 채권이 존재하거나 지역 임대 수요가 낮은 경우, 피해자의 연령과 소득 수준이 다양할 경우에는 적용이 어렵다. 또한 조합원 대부분이 협동조합을 공동체로 인식하기보다는 손익 계산에 따라 가입한 점에서, 협동조합 정신과의 괴리도 나타났다.
이에 연구팀은 공공의 인내자본과 사회성과연계채권(SIB)을 결합한 하이브리드 투자 모델을 제안했다. SIB는 민간이 먼저 사회문제를 해결하고 정부가 성과를 확인해 원금과 이자를 지급하는 구조로, 전세사기 회복과 관련해 회복률, 이주율, 공실률, 심리 안정 등을 지표로 설정할 수 있다는 설명이다.
연구팀은 “이를 통해 민간 자본 유치가 쉬워지고, 선순위 채권이 존재하는 물건에도 탄탄주택협동조합 모델을 적용할 수 있을 것으로 기대된다”고 밝혔다.
이번 연구는 단순히 피해를 원상복구하는 데 그치지 않고, 재난이 반복되지 않도록 구조를 전환하는 사회적 실험으로 해석된다. 연구팀은 “회복은 단순히 이전 상태로 돌아가는 것이 아니라, 더 나은 사회를 만드는 과정”이라며 탄탄주택협동조합 모델이 그 첫걸음이 되길 바란다고 강조했다.
한편, ‘전세사기 정책연구 시민펠로우십’에는 6개 연구팀이 참여해 5개월간 전세사기의 구조적 원인을 분석하고, 실효성 있는 방지대책과 피해구제 방안을 제시했다. 연구 과정에서는 피해자의 심리·사회적 고통과 회복 경험을 토대로 현행 지원 제도의 한계도 드러났다. 이번 연구에는 제도 개선을 바라는 시민 181명이 펀딩에 참여해 의미를 더했다.
이번 발표회는 비영리 민간 연구기관 LAB2050, 사회문제해결형 연구자 플랫폼 나이오트(Naioth), 전세사기·깡통전세 피해자 전국대책위원회가 공동으로 주최했다.
또 염태영·김남근·박정현·복기왕 더불어민주당 의원, 한창민 사회민주당 의원, 윤종오 진보당 의원이 함께했고, 서울대학교 ESG 사회혁신센터와 한국사회가치연대기금이 공동주관했으며 사람사는세상 노무현시민센터가 후원했다.
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