(출처 = 클립아트코리아)

[위즈경제] 김영진 기자 = 정부가 임대차2법에 대한 뚜렷한 해결책을 내놓고 있지 못하고 있습니다.

지난 15일, 국토교통부는 정부가 임대차 2법을 일부 손본다는 한국일보의 보도에 “구체적인 개선 방향이나 내용 및 발표 일정에 대해서는 아직 결정된 바 없다”며, “앞으로 정부는 연구 내용을 토대로 시장 혼선을 최소화하면서 임차인의 주거안정과 국민적 공감대를 고려하여 제도개선안을 마련하겠다”고 전했습니다. 국토교통부와 법무부가 주택임대차 제도개선 TF 착수 회의를 개최한 지 2년 가량 지났음에도 불구하고 아직까지 뚜렷한 방향성이 나오지 않은 셈인데요.

임대차2법은 지난 정부에서 만든 ‘주택임대차보호법’의 일환입니다. 임대인에 비해 상대적으로 위험에 취약한 임차인을 보호하겠다는 취지를 갖고 있으며, 크게 ‘계약갱신청구권’과 ‘전월세상한제’ 등으로 이루어져 있습니다. 

‘계약갱신청구권’은 임차인이 희망하는 경우, 1회에 한해 2년 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리입니다.

임대차계약이 끝나기 6개월~1개월 전, 임차인이 계약갱신청구권을 행사하면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 간주됩니다.

계약갱신청구권을 행사했다고 해서 무조건 2년을 거주할 필요도 없으며, 차임과 보증금은 종전 금액의 5% 범위 내에서 증감할 수 있습니다.

이는 즉, 계약갱신청구권을 행사하면 임대료를 올릴 수 있는 상한선이 최대 5%라는 이야기입니다. 임대인이 임대료를 5%까지 더 내라고 주장할 수 있을 뿐, 임차인이 이 증액청구에 반드시 응해야 하는 건 아니며, 반드시 5%를 더 지급해야 하는 것도 아닙니다. 임대료의 증액은 임대인과 임차인의 협의사항으로서, 임대인은 조세나 공과금, 기타 경제사정의 변동 등을 증명해야 증액을 청구할 수 있고, 임차인은 이 증액청구에 구속되지 않는 셈입니다.

임차인을 보호하겠다는 임대차2법의 취지 자체는 긍정적이나, 뜻하지 않은 부작용도 상당수 발생했습니다. 한국지방세연구원의 ‘임대차시장 동향과 임대차2법의 효과’에 따르면, 임대차2법이 임대료의 증액을 강력하게 규제함으로써 오히려 역효과가 일어났다고 설명합니다. “시장가격을 통제한다는 점에서 임대료 규제는 시장을 왜곡하는 부작용을 내포하고 있고, 대표적인 부작용은 신규 계약 시 임대료 상승과 민간임대주택 공급 축소”라는 겁니다.

임차인이 계약갱신청구권을 행사하면 임대료를 최대 5%까지밖에 올릴 수 없기 때문에, 임대인 입장에서는 임대료를 처음부터 높게 받는 게 유리합니다.

이는 임차를 받으려는 신규 임차인에게 오히려 부담으로 작용했으며, 임대차 시장의 수요가 위축되면서 민간임대주택의 공급도 줄어드는 역효과를 불러왔습니다.

그 결과, 임대차2법이 본격적으로 실효되기 시작한 2022년부터는 금리인상과 맞물려 ‘전세의 월세화’ 및 ‘월세 가격 상승’이라는 변형된 형태의 부작용이 나타나고 있습니다. 이러한 문제점을 지적하며 주택 임대인을 비롯한 국민들이 헌법소원을 제기했으나, 헌법재판소는 임대차2법이 헌법에 어긋나지 않는다고 판단했습니다.

현 정부는 임대차2법을 개선하기 위해 임차인의 주거 안정과 국민적 공감대를 고려하겠다는 입장인데요.

이와 관련해 국토연구원이 지난해 12월 15일부터 20일까지 국민 2천 명을 대상으로 설문조사를 진행한 결과, 임대차2법의 계약갱신청구권은 현행을 유지하고 전월세상한율은 6.7%(평균)로 설정해야 한다는 의견이 우세하게 나타났습니다.

우선, 묵시적 갱신을 포함한 임대차 계약의 갱신기간은 현재와 같이 ‘2+2년’이 적절하다는 응답이 55.1%로 가장 많았으며, 그 다음으로는 ‘2+1’년(22.4%), ‘2+3년’(12.2%) 순으로 나타났습니다. 눈에 띄는 점은 유주택자와 무주택자 모두 ‘2+2년’이 적절하다고 응답한 비율이 각각 45.2%, 54.5%로 가장 높았다는 겁니다.

두 번째로, 국민들이 생각한 적절한 전월세상한율은 평균 6.74%로 나타났습니다. 비율 구간 별로는 ‘5~10% 미만’이 45.9%로 가장 많았고, ‘5% 미만’(33.9%), ‘10~15% 미만’(15.3%), ‘15% 이상’(4.9%) 등의 순서였습니다.